МЕНЮ


Фестивали и конкурсы
Семинары
Издания
О МОДНТ
Приглашения
Поздравляем

НАУЧНЫЕ РАБОТЫ


  • Инновационный менеджмент
  • Инвестиции
  • ИГП
  • Земельное право
  • Журналистика
  • Жилищное право
  • Радиоэлектроника
  • Психология
  • Программирование и комп-ры
  • Предпринимательство
  • Право
  • Политология
  • Полиграфия
  • Педагогика
  • Оккультизм и уфология
  • Начертательная геометрия
  • Бухучет управленчучет
  • Биология
  • Бизнес-план
  • Безопасность жизнедеятельности
  • Банковское дело
  • АХД экпред финансы предприятий
  • Аудит
  • Ветеринария
  • Валютные отношения
  • Бухгалтерский учет и аудит
  • Ботаника и сельское хозяйство
  • Биржевое дело
  • Банковское дело
  • Астрономия
  • Архитектура
  • Арбитражный процесс
  • Безопасность жизнедеятельности
  • Административное право
  • Авиация и космонавтика
  • Кулинария
  • Наука и техника
  • Криминология
  • Криминалистика
  • Косметология
  • Коммуникации и связь
  • Кибернетика
  • Исторические личности
  • Информатика
  • Инвестиции
  • по Зоология
  • Журналистика
  • Карта сайта
  • Организация и финансирование жилищного ипотечного кредитования в России

    Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной форме.

    Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательство страхования квартиры.

    Страховая компания до заключения договоров страхования тщательно изучает представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.

    Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.

    Этап обслуживания кредитной сделки заключается в следующем:

    – осуществляется прием платежей;

    – проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;

    – ведется бухгалтерский учет операций;

    – рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;

    – взимаются просроченные платежи;

    – ведется работа с проблемными кредитами:

    – переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;

    – ведется отчетность по выданным кредитам.

    Закрытие кредитной сделки – заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ. Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

     

    2.2 Договоры, заключаемые для реализации ипотечного кредитования, и их исполнение

     

    Как уже было указано выше, в рамках ипотечного кредитования заключаются два основных договора: договор банковского кредита и договор об ипотеке.

    С помощью кредитного договора, как и договора займа, оформляются кредитные правоотношения между различными участниками гражданского оборота. Этим объясняется, почему указанные правовые конструкции имеют схожий правовой режим.

    В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

    Из приведенного определения следует, что в отличие от договора займа кредитный договор является консенсуальным. Он вступает в силу с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным его условиям, закрепленного в требуемой законом форме (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Указанное обстоятельство приводит к следующим отличиям кредитного договора от договора займа. Во-первых, кредитный договор является двустороннеобязывающим, поскольку порождает сложное обязательство, состоящее из двух простых. Соответственно банк обязан предоставить кредит, а заемщик вправе его требовать (первое обязательство), в свою очередь, заемщик обязан вернуть полученный кредит и уплатить проценты, а банк вправе требовать выполнения указанных действий (второе обязательство). Во-вторых, каждое из этих двух обязательств является основанием другого. Поэтому кредитный договор, как и договор займа, является каузальной сделкой. Однако в кредитном договоре нет основания обязательства заемщика, которое бы выходило за пределы договора: в отличие от договора займа действие по предоставлению кредита осуществляется банком в рамках исполнения его договорной обязанности перед контрагентом.

    Целью кредитного договора является передача заемщику в собственность денег с условием возврата той же суммы денежных средств.

    В отличие от договора займа кредитный договор является возмездным во всех случаях. Выплата процентов за пользование кредитом является существенным условием кредитного договора в силу императивной нормы п. 1 ст. 819 ГК РФ.

    Кредитный договор традиционно развивался как банковская разновидность договора займа. Однако последний не полностью отвечает потребностям практики, так как является реальным и не дает заемщику возможности потребовать от банка обещанную им по договору сумму.

    Пункт 1 ст. 819 ГК РФ содержит правило о специальном субъектном составе кредитного договора, сторонами которого являются банк или иная кредитная организация (кредитор) и заемщик (должник). Следовательно, в качестве кредитора могут быть только те юридические лица, которые имеют соответствующую лицензию Банка России и вправе именоваться банком или иной кредитной организацией. Поэтому в отличие от договора займа, который может носить как предпринимательский, так и потребительский характер, кредитный договор — всегда предпринимательская сделка. В качестве заемщика может выступать любое юридическое или физическое лицо.

    Предметом кредитного договора являются только деньги как в наличной, так и в безналичной форме. Кредиты могут выдаваться в рублях и в иностранной валюте.

    В отличие от договора займа кредитный договор должен быть заключен только в письменной форме независимо от суммы предоставленного кредита. В соответствии со ст. 820 ГК РФ несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным. Таким образом, кредитный договор является формальной сделкой.

    Объект и срок кредитного договора полностью совпадают с аналогичными элементами договора займа.

    Содержание кредитного договора составляют следующие права и обязанности сторон.

    Во исполнение заключенного договора банк обязан предоставить заемщику кредит в размере и на условиях, предусмотренных в договоре. Однако в двух случаях российское законодательство предоставляет банку право отказаться от выдачи кредита. В соответствии с п. 1 ст. 821 ГК РФ кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. Пунктом 3 этой же статьи установлено, что в случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита (ст. 814 ГК РФ) кредитор вправе также отказаться от дальнейшего кредитования заемщика. Отказ от предоставления кредита следует рассматривать как расторжение кредитного договора полностью или в части (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

    Поскольку предметом кредитного договора являются деньги, обязательство банка носит денежный характер. При этом оно может быть выражено как в рублях, так и в иностранной валюте. Право выдавать кредиты в иностранной валюте принадлежит тем банкам, которые располагают соответствующей валютной лицензией Банка России.

    Предоставление кредита является для банка одним из видов предпринимательской деятельности. Поэтому он заключает кредитный договор в расчете на получение дохода в виде процентов. По указанной причине, а также учитывая, что кредитный договор сформулирован в ГК РФ как консенсуальный, следует предположить, что одной из обязанностей заемщика должна быть обязанность по принятию согласованной с банком суммы кредита по аналогии, например, с обязанностью покупателя принять купленную вещь. Рассмотрим, как решается проблема отказа заемщика от обусловленного кредита по законодательству России и других стран.

    В соответствии с п. 2 ст. 821 ГК РФ заемщик вправе отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока его предоставления, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным договором. То есть по общему правилу ГК РФ признает за заемщиком право отказаться от получения кредита. Исключение должно быть специально предусмотрено законодательством или договором. Отказ заемщика от использования согласованного кредита следует рассматривать как одностороннее расторжение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). При этом договор должен считаться расторгнутым в момент получения банком уведомления заемщика (п. 2 ст. 821 ГК РФ) об отказе от кредита.

    В тех случаях, когда у заемщика имеется право отказаться от согласованного кредита, у него, соответственно, отсутствует обязанность его принять. Во всех остальных случаях такая обязанность предполагается.

    С момента предоставления кредита возникает обязательство заемщика вернуть банку сумму средств, равную полученной от него по кредитному договору. Надлежащее исполнение заемщиком указанной обязанности заключается в соблюдении им условий относительно срока возврата долга и способа прекращения его обязательства, определенных кредитным договором.

    Обязательство по возврату кредита должно быть исполнено в срок, установленный кредитным договором. Поскольку этот договор носит предпринимательский характер, досрочный возврат кредита допускается только в случаях, когда это специально предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства (ст. 315 ГК РФ).

    Особенность ипотечного кредитования заключается в том, что в рамках этих отношений вторым по значимости выступает договор ипотеки, который обеспечивает возврат выданных кредитных средств.

    Понятие договора ипотеки заложено в п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке. Так, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

    Ипотека по договору – это второй вид ипотеки (наряду с ипотекой, возникающей в силу закона) и представляет собой залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами.

    Таким образом, правовая природа ипотеки определяется правовой природой залога. Сущность залога состоит в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения его должником получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГК) [34, c. 285].

    Избирая залог, в том числе, ипотеку, в качестве средства обеспечения своих интересов, кредитор руководствуется принципом «верю не лицу, а вещи». При залоге этого имущества имеет место реальный кредит, суть которого сводится к выделению какого-либо определенного объекта в составе имущества должника, за счет стоимости которого предоставляется удовлетворение кредитору в случае, если заёмщик не оправдает доверия. Залог имеет обеспечительную функцию, потому что имущество, за счет стоимости которого могут быть удовлетворены имущественные требования кредитора, предоставляется кредитору до наступления факта неисправности должника [28].

    С юридической точки зрения реальный кредит при залоге, в том числе, при ипотеке, означает установление юридической связи залогодержателя с чужим имуществом, благодаря которой залогодержатель имеет юридическую возможность извлечь из заложенного имущества его меновую ценность независимо от воли должника [43, c. 198]. Вследствие этого обеспечительная сущность состоит залога в том, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства имеет право кредитор потребовать наложения взыскания на заложенное имущество, его продажи и получить удовлетворение.

    По общему принципу залоговое, в числе, ипотечное правоотношение является акцессорным, т.е. может существовать, пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. Прекращение основного обязательства влечет и прекращение залога (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК), но прекращение залога не влечет прекращения основного обязательства (п. 2 ст. 329 ГК). Уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. С переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке (залоге недвижимости) означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 355 ГК).

    В некоторых правовых системах, в частности в гражданском законодательстве Германии и Швейцарии, имеют место конструкции абстрактных форм залога. В § 1191 Германского гражданского уложения (далее – ГГУ) записано, что земельный участок может быть обременен таким образом, чтобы лицу, в пользу которого установлено обременение, была выплачена определенная денежная сумма за счет стоимости земельного участка (поземельный долг – Grundschuld). В отношении поземельного долга применяются предписания об ипотеке, в отношении процентов по поземельному долгу применяются предписания о процентах по ипотечному требованию (§ 1192 ГГУ). Право на получение денежной суммы за счет стоимости земельного участка существует само по себе, оно абстрактно и не зависит от целей его установления. Земельный долг может быть установлен даже в отношении собственника земельного участка путем оформления залогового свидетельства на самого собственника (§ 1196 ГГУ). Поэтому в литературе залоговое свидетельство, оформляющее Grundschuld, называют вещным векселем. Конструкции абстрактного залога, подобные Grundschuld, российскому праву неизвестны.

    Требование, обеспечиваемое залогом, в том числе, ипотекой как его разновидностью, должно носить денежный характер. В ст. 337 ГК написано, что, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. Объем требований, обеспечиваемых залогом, намного шире при залоге недвижимости. За счет заложенного недвижимого имущества при указанных в законе обстоятельствах залогодержатель может возместить траты на его охрану и содержание, на погашение задолженности залогодателя по сборам, налогам или коммунальным платежам, с этим имуществом связанные.

    Субъекты ипотечного правоотношения – залогодатель, т.е. лицо, предоставившее в залог недвижимое имущество, и залогодержатель – лицо, принявшее в залог это имущество. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо). Такое лицо заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом – залогодателем и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором предусматривается право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо – залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении (гл.60 ГК РФ).

    Залогодателем может быть лицо, обладающее правом распоряжения недвижимым имуществом. Таким является собственник или другой титульный владелец, которому дано право передать в ипотеку имущество. При этом, в соответствии со статьей 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, на которое зарегистрированы права в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним . Так, в практике имеется случай признания договора об ипотеке недействительным в силу того, что он был заключен лицом, которое не зарегистрировало свое право собственности на объект незавершенного строительства, то есть формально не приобрело права собственности на него. Похожим образом был признан недействительным договор об ипотеке права аренды земельного участка, заключенный ранее регистрации этого права . Имущество, которое находится в стадии приватизации также не может быть передано в ипотеку до окончания таковой .

    Правовую технологию ипотеки также определяют правомочия залогодателя по отношению к заложенному имуществу. Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда имущество заложенное остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. При этом речь идет не обязательно о непосредственном соприкосновении с заложенной вещью (например, залогодатель может отсутствовать временно в заложенной квартире, оставаясь ее владельцем). Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение или пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), считается, что оно оставлено у залогодателя (п.3 ст.338 ГК РФ). Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия, однако он лишен третьего правомочия собственника – права распоряжения заложенной вещью.

    Сущность ипотеки определяется также объемом требований, которые она обеспечивает. Такие требования определены в ст. 3 Закона об ипотеке.

    Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

    Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке).

    Как уже ранее указано, в правовую конструкцию ипотеки входит не только понятие залога, но и понятие недвижимого имущества. Конкретизация перечня такого имущества производится в ст. 5 Закона об ипотеке. Так, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

    1) земельные участки, за исключением земельных участков, не подлежащих ипотеке;

    Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9


    Приглашения

    09.12.2013 - 16.12.2013

    Международный конкурс хореографического искусства в рамках Международного фестиваля искусств «РОЖДЕСТВЕНСКАЯ АНДОРРА»

    09.12.2013 - 16.12.2013

    Международный конкурс хорового искусства в АНДОРРЕ «РОЖДЕСТВЕНСКАЯ АНДОРРА»




    Copyright © 2012 г.
    При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна.