Оценка рынка ипотечного кредитования РФ (на примере ОАО Сбербанк России отделение №4682)

Объектами ипотечного кредитования являются:

- земельные участки;

- жилые помещения, то есть квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;

- офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

- производственные помещения - склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.

 Субъекты в свою очередь могут подразделяться на основных и второстепенных (вспомогательных).

К основным субъектам ипотечной схемы относятся:

Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:

- выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;

- формирование первичных ипотечных активов;

- эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках;

Инвесторы - которые вкладывают средства в ипотечные кредиты (не обязательно банк, выдавший ссуды).

Правительство - позволяет банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков.

Вспомогательные участники ипотечной схемы следующие:

Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

- страхование риска повреждения и уничтожения объекта;

- страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки

- страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика;

Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Ипотечный брокер – посредник между банком и заемщиком, специализирующийся на заключении ипотечных сделок [33, c. 59].

Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели. Рассмотрим цели некоторых субъектов ипотечного кредитования. Например, основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

Задача банка, то есть кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций и ограничение рисков, и обеспечение возвратности ссудного капитала [29, c. 115].

Инвестор также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.

Одним из субъектов кредитования является правительство. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов являются: капитализация недвижимого имущества и обеспечение его обороноспособности; неинфляционная поддержка сферы материального производства; уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом; пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга; создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования.

Сравнение целей основных субъектов рынка ипотечного кредита позволяет сделать вывод об их разнонаправленности.

Рассмотрим основные особенности ипотеки.

Во-первых, ипотечный кредит представляет собой ссуду под строго определенный залог. В отличие от него, банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Тот факт, что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, однако усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита, так как недвижимость не относится к высоколиквидным активам.

Во-вторых, большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение. Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. В странах с развитой рыночной экономикой наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты. Например, в США они составляют более 60% всего объема ссуд под залог недвижимости.

В-третьих, ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет, что позволяет уменьшить размер ежемесячных выплат, так как погашение кредита растягивается по времени [44, c. 151].

Итак, ипотека представляет собой разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором - залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого является залогодатель. Объектами ипотечного кредитования являются земельные участки, жилые и нежилые помещения. Субъектами ипотечного кредитования являются заемщик, кредитор, инвестор, правительство. Для ипотечного кредита характерны некоторые отличительные черты - долгосрочный характер, выдача под залог недвижимого имущества. Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

1.2 Современное состояние ипотечного кредитования в России

Повышение качества жизни граждан России – ключевой вопрос государственной политики, а точнее ее бесспорная декларация. Поэтому в России на сегодняшний момент возникло несколько национальных социальных проектов, в которых в числе первоочередных социально-экономических задач выделяется проблема формирования доступного рынка жилья. В настоящее время жилищная проблема стоит перед 60% российских семей. Общая потребность населения России в жилье составляет примерно 1569,8 млн. квадратных метров. Низкие объемы жилищного строительства и высокий спрос делают жилье очень дорогим, а точнее сверхдорогим, к тому же система ипотечного жилищного кредитования еще не достаточно развита. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» призван создать все условия для разрешения этих и других накопившихся проблем [40, с. 88].

Основной акцент в развитии рынка жилой недвижимости в России сделан на расширение системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – это является одним из приоритетных и перспективных направлений современной государственной жилищной политики в России. Наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, необходимо сделать акцент на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, сбережениями и жильем в собственности (бесплатная приватизация). На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает как со стороны государства, так и граждан. До принятия Федерального закона от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог недвижимости в России не имел широкого распространения. Ипотекой, по законодательству РФ, является залог практически любого недвижимого имущества принадлежащего залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (за исключением имущества изъятого из оборота, имущества, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена), а также некоторых прав на него. Стоит отметить, что согласно Концепции рефинансирования ипотечных жилищных кредитов АИЖК, были запланированы целевые показатели, согласно которым годовой объем выданных ипотечных кредитов должен был составить не менее 108 млрд. руб. Таким образом, объем рынка ипотеки в 2006 году превысил запланированные показатели Концепции в 2 раза. Объем выданных ипотечных кредитов в 2006 году превышает аналогичный показатель 2005 года, когда было выдано ипотечных кредитов на 157 млрд. руб. меньше. В 2005 году объем фактически выданных ипотечных кредитов составил 43 млрд. руб. и превысил запланированные на 2005 год показатели всего на 1 млрд. руб.

В 2006 году продолжился рост денежных доходов населения. За 10 месяцев 2006 года реальные денежные доходы выросли по сравнению с январем-октябрем 2005 года на 11,5%, в том числе реальная заработная плата – на 13,2%. При этом инфляция в 2006 году составила 9%, доходы среднестатистического гражданина незначительно обогнали рост цен. По различным оценкам, в 2006 году доля сделок с использованием ипотеки составила 6-7 % от общего числа сделок купли-продажи. Тогда как объем выданных банками кредитов физическим лицам на покупку жилья в России на 1 января 2007 года составил 347,07 млрд. рублей, из которых на долю ипотечных кредитов приходится 263,56 млрд. рублей. По сравнению с 2001 годом количество выданных ипотечных кредитов увеличилось в 2002 году в 4,6 раз, в 2003 – в 8,9 раз, в 2004 – в 17,9 раз, в 2005 – в 46,4 раза, в 2006 – превысило уровень 2001 года в 107,1 раза. Ежегодный прирост объемов выданных ипотечных кредитов в 2005 и 2006 годах составил 160% и около 130% соответственно. Следовательно, денежный объем выданных в 2006 году ипотечных кредитов увеличился в 2,3 раза по сравнению с 2005 годом. В прошлом году объем выданных ипотечных кредитов в России вырос почти в два раза, достигнув порядка 550 миллиардов рублей по сравнению с 263 миллиардами рублей в 2006 году.

Развитие эффективно действующей системы ипотечного кредитования в России является одной из приоритетных задач национальной экономики. Эта необходимость обусловлена двумя фактами: острой нехваткой жилья и низкой платежеспособностью потенциального спроса. Ипотечное кредитование - это не только один из способов решения жилищной проблемы. [38, с. 98].

Жилищная проблема сегодня, несомненно, одна из наиболее острых социальных, а в конечном итоге и экономических проблем. По экспертным оценкам, около 60% населения страны в той или иной мере нуждается в улучшении жилищных условий, а по данным Международной ассоциации ипотечных фондов, более 10% семей в России стоят в очереди на улучшение жилищных условий. По расчетам Госстроя РФ, приобрести трехкомнатную квартиру минимальной площади сегодня в состоянии 5% населения, однокомнатную - 15,6%. По различным оценкам, на руках у населения сосредоточено от 40 до 60 млрд. долл., часть из которых люди готовы вложить в ипотечные программы, а стоимость приватизированных квартир, которые могут быть вовлечены в оборот, составляет около 300 млрд. долл.

Несмотря на это, сегодня по ипотечным схемам в стране приобретается не более 1,5-2% жилья. Доля ипотечных кредитов в валовом внутреннем продукте на 2005г. составляет лишь 0,6% против 5% в странах Центральной и Восточной Европы и 34% в странах Европейского союза. Емкость ипотечного рынка в России, по данным Комиссии по ипотечному кредитованию Госдумы РФ, оценивается в 30 млрд. долл. Спрос на ипотечные кредиты по стране составляет около 2,4-4,7 млрд. долл. в год. Доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитов, выданных физическим лицам на 1 января 2005г., составила около 1,52% (для сравнения, в странах с развитой рыночной экономикой этот показатель составляет в среднем 30-55%). Это свидетельствует о том, что существующая сегодня в России ипотека по-прежнему находится на начальной стадии своего развития. Последовательно осуществляемая политика развития ипотеки, реализуемая на базе «Концепции развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации», одобренной Постановлением Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11 января 2000 г., существенных результатов в этой области не дала. Жилищные ипотечные программы и проекты, осуществляемые в рамках данной Концепции, в своей основе ориентируются на определенные (льготные) категории граждан и предоставление им дотаций и субсидий в целях улучшения их жилищных условий. Таков, например, национальный проект «Доступное и комфортное жилье», направленный в основном на решение жилищных проблем молодых семей и молодых специалистов на селе.

Развитие ипотечного кредитования в России как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики - с другой, должно базироваться на следующих принципах:         учет имеющегося мирового опыта развития ипотечного кредитования; обязательная его адаптация с учетом российской специфики; эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов;       доступность кредитов населению; государственное регулирование и поддержка [37, c. 43].

Главная цель развития долгосрочного ипотечного кредитования заключается в создании эффективно работающей системы, основанной на рыночных принципах деятельности и направленной на удовлетворение одной из основных потребностей населения.

При этом создание указанной системы позволит решить одну из наиболее острых социальных проблем общества - обеспечение населения жильем; активизировать рынок жилья; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые инвестиционные ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса, а также ряда других отраслей материального производства; оживить экономику страны в целом.

Ипотечное кредитование в России продолжает развиваться, но медленно и дорого. В первом квартале 2008 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 151 млрд. рублей – это почти вдвое больше, чем за аналогичный период 2007 года. Рост все-таки продолжается, по данным Центробанка РФ, на сегодня ипотечные кредиты в России выдают более 500 банков. Экспертами Независимой ассоциации покупателей России (НАП РФ) были проанализированы ставки 30-ти крупнейших российских банков и составлен рейтинг процентных ставок по ипотеке на вторичном рынке жилья. В основу этого рейтинга легли номинальные процентные ставки банков в рублях, с первоначальным взносом 10%, без учета дополнительных комиссий. Так средняя ставка по банкам колеблется от 9,9% и до 16% при наличии справки о доходах 2-НДФЛ. В пятерку лидеров вошло три специализированных ипотечных банка: Национальный резервный банк, Городской ипотечный банк, "Дельтакредит". На втором месте расположился Сбербанк, другой государственный банк ВТБ-24 находится в нижней части таблицы за счет повышения процентных ставок в апреле этого года. При наличии справки о доходах в свободной форме средняя ставка по банкам колеблется от 10,33 до 15%.

В условиях экономического кризиса банки вынуждены были повысить ставки по ипотеки, минимальная ставка сегодня составляет 15,5% при наличии 30% от стоимости жилья собственных средств. Поэтому о массовой ипотеке в России говорить еще преждевременно. В силу законодательных пробелов ипотечное кредитование остается все еще достаточно высоко рисковым бизнесом.

В сложившейся ситуации дальнейшее развитие ипотечного кредитования в России может пойти по трем направлениям:

- продолжить развитие существующей банковской ипотеки, основанной на локальной банковской инициативе. Здесь источниками средств будут служить межбанковские займы на внутреннем и зарубежном рынках, а также выпущенные банками ипотечные облигации. Данная система представляется малоперспективной, учитывая нестабильность банковской системы, невысокие рейтинги российских банков и дешевые (по сравнению с отечественными) иностранные ресурсы. Кроме того, инфляция в России на сегодняшний день, только по официальным данным, -11%, на Западе - 2-3%. Соответственно, ресурсы в отечественных банках стоят дороже, чем в западных. Значит, более дешевые западные ресурсы вполне смогут демпинговать при предоставлении тех же самых кредитов;

- ипотека на основе федеральных программ. Здесь происходит развитие в основном социальной ипотеки, направленной на поддержку малоимущих слоев населения. Этот путь приведет не столько к развитию полноценной ипотечной системы, основанной на рыночных принципах, сколько к системе социально ориентированных адресных безвозмездных субсидий, источником которых будут выступать ограниченные ресурсы бюджетов различного уровня;

 - развитие целостной системы ипотечного кредитования, основанной на функционировании рынка ипотечного кредитования и органично связанного с ним рынка закладных. Возможными источниками ипотечных кредитов здесь могут служить средства институциональных инвесторов, привлеченных посредством выпуска ипотечных ценных бумаг. Данный путь развития требует разработки параметров и структуры ипотечного рынка, методов регулирования, однако является наиболее перспективным. Данный рынок ориентирован, во-первых, на наиболее экономически активное население, и, во-вторых, на использование наиболее эффективных рыночных принципов и инструментов. Создание подобной сложной системы и ее распространение на всю территорию Российской Федерации без соответствующего эксперимента невозможны. Учитывая специфические российские условия (масштабы страны, нестабильность политической и экономической ситуации, недостаточная развитость некоторых финансовых структур, несовершенство законодательства), формирование, эффективное функционирование и развитие системы ипотечного кредитования целесообразно изучить в ходе экономического эксперимента вначале на уровне отдельных регионов [39, с 77]

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9