Методы оценки рыночной стоимости миноритарных пакетов акций российских предприятий (на примере оценки 15% пакета акций ОАО "Гостиница "Третий Рим")
Таблица 13 (Продолжение). Прогноз
денежного потока от финансовой деятельности, тыс. руб.
Денежный поток от финансовой
деятельности
|
I кв. 2016 г.
|
II кв. 2016 г.
|
III кв. 2016 г.
|
IV кв. 2016 г.
|
I кв. 2017 г.
|
II кв. 2017 г.
|
1
|
36
|
37
|
38
|
39
|
40
|
41
|
Долгосрочные
кредиты и займы полученные
|
Основная
сумма долга на начало периода
|
84 125
|
42 142
|
|
|
|
|
Проценты
начисленные ранее
|
|
|
|
|
|
|
Увеличение
основной суммы долга
|
|
|
|
|
|
|
Погашение основной суммы долга
|
-41 983
|
-42 142
|
|
|
|
|
Проценты к
уплате по инвестиционным кредитам
|
-2 427
|
-791
|
|
|
|
|
Основная
сумма долга на конец периода
|
42 142
|
0
|
|
|
|
|
Денежный
поток от долгосрочных кредитов и займов полученных
|
-44 411
|
-42 933
|
0
|
0
|
0
|
0
|
Кредиты и
займы полученные после даты оценки
|
Основная
сумма долга на начало периода
|
231 000
|
226 000
|
213 000
|
213 000
|
213 000
|
213 000
|
Проценты
начисленные ранее
|
|
|
|
|
|
|
Увеличение
основной суммы долга
|
|
|
|
|
|
|
Погашение
основной суммы долга
|
-5 000
|
-13 000
|
|
|
0
|
0
|
Проценты к
уплате
|
-5 775
|
-5 650
|
-5 325
|
-5 325
|
-5 325
|
-5 325
|
Основная
сумма долга на конец периода
|
226 000
|
213 000
|
213 000
|
213 000
|
213 000
|
213 000
|
Денежный поток от кредитов и займов полученных
|
-10 775
|
-18 650
|
-5 325
|
-5 325
|
-5 325
|
-5 325
|
ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК ОТ ФИНАНСОВОЙ ДЕЯТЕЛЬ-НОСТИ
|
-55 186
|
-61 583
|
-5 325
|
-5 325
|
-5 325
|
-5 325
|
Таблица 14. Построение чистого
денежного потока ОАО «Гостиница «Третий Рим», тыс. руб.
Построение чистого
денежного потока
|
III кв. 2007 г.
|
IV кв. 2007 г.
|
I кв. 2008 г.
|
II кв. 2008 г.
|
III кв. 2008 г.
|
IV кв. 2008 г.
|
I кв. 2009 г.
|
II кв. 2009 г.
|
III кв. 2009 г.
|
IV кв. 2009 г.
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
10
|
11
|
Денежный
поток от операционной деятельности
|
56 219
|
48 529
|
57 706
|
65 014
|
-267 272
|
60 944
|
62 569
|
73 267
|
67 842
|
66 815
|
Денежный
поток от инвестиционной деятельности
|
-3 041
|
-3 132
|
-3 210
|
-3 290
|
-3 373
|
-5 425
|
-5 560
|
-5 699
|
-5 842
|
-5 988
|
Денежный
поток от финансовой деятельности
|
-93 540
|
-46 983
|
-53 188
|
-50 837
|
266 430
|
-58 524
|
-57 595
|
-55 184
|
-72 148
|
-32 037
|
Чистый
денежный поток
|
-40 362
|
-1 586
|
1 308
|
10 887
|
-4 214
|
-3 005
|
-586
|
12 383
|
-10 148
|
28 790
|
Коэффициент
дисконтирования
|
0,97937685
|
0,93981881
|
0,90231474
|
0,86635397
|
0,83164051
|
0,7981396
|
0,76577204
|
0,73533586
|
0,70579302
|
0,67728531
|
Дисконтированный
чистый денежный поток
|
-39 529
|
-1 490
|
1 180
|
9 432
|
-3 505
|
-2 399
|
-449
|
9 106
|
-7 162
|
19 499
|
Таблица 14 (продолжение). Построение чистого денежного
потока ОАО «Гостиница «Третий Рим», тыс. руб.
Построение чистого
денежного потока
|
I кв. 2010 г.
|
II кв. 2010 г.
|
III кв. 2010 г.
|
IV кв. 2010 г.
|
I кв. 2011 г.
|
II кв. 2011 г.
|
III кв. 2011 г.
|
IV кв. 2011 г.
|
I кв. 2012 г.
|
II кв. 2012 г.
|
III кв. 2012 г.
|
IV кв. 2012 г.
|
1
|
12
|
13
|
14
|
15
|
16
|
17
|
18
|
19
|
20
|
21
|
22
|
23
|
Денежный
поток от операционной деятельности
|
66 938
|
70 858
|
61 881
|
50 317
|
50 339
|
57 160
|
54 897
|
53 616
|
52 836
|
59 927
|
57 458
|
56 288
|
Денежный
поток от инвестиционной деятельности
|
-6 138
|
-6 291
|
-6 448
|
-6 610
|
-6 775
|
-6 944
|
-7 118
|
-7 296
|
-7 478
|
-7 665
|
-7 857
|
-8 053
|
Денежный
поток от финансовой деятельности
|
-76 621
|
-32 779
|
-75 154
|
-31 828
|
-73 687
|
-29 925
|
-72 220
|
-28 894
|
-68 719
|
-32 210
|
-69 181
|
-25 859
|
Чистый
денежный поток
|
-15 820
|
31 788
|
-19 721
|
11 879
|
-30 122
|
20 291
|
-24 440
|
17 426
|
-23 361
|
20 052
|
-19 580
|
22 376
|
Коэффициент
дисконтирования
|
0,650220
|
0,624378
|
0,599292
|
0,575086
|
0,552105
|
0,530161
|
0,508861
|
0,488308
|
0,469661
|
0,450943
|
0,432875
|
0,415437
|
Дисконтированный
чистый денежный поток
|
-10 286
|
19 848
|
-11 819
|
6 831
|
-16 631
|
10 758
|
-12 437
|
8 509
|
-10 972
|
9 042
|
-8 476
|
9 296
|
Построение чистого
денежного потока
|
I кв. 2013 г.
|
II кв. 2013 г.
|
III кв. 2013 г.
|
IV кв. 2013 г.
|
I кв. 2014 г.
|
II кв. 2014 г.
|
III кв. 2014 г.
|
IV кв. 2014 г.
|
I кв. 2015 г.
|
II кв. 2015 г.
|
III кв. 2015 г.
|
IV кв. 2015 г.
|
1
|
24
|
25
|
26
|
27
|
28
|
29
|
30
|
31
|
32
|
33
|
34
|
35
|
Денежный
поток от операционной деятельности
|
55 204
|
62 727
|
60 043
|
58 954
|
56 666
|
65 593
|
62 738
|
61 572
|
58 972
|
68 468
|
65 521
|
64 440
|
Денежный
поток от инвестиционной деятельности
|
-8 255
|
-8 461
|
-8 672
|
-8 889
|
-9 111
|
-9 339
|
-9 573
|
-9 812
|
-10 057
|
-10 309
|
-10 566
|
-10 831
|
Денежный
поток от финансовой деятельности
|
-67 744
|
-39 141
|
-65 902
|
-32 577
|
-64 185
|
-45 661
|
-67 093
|
-33 643
|
-65 126
|
-51 557
|
-62 659
|
-49 209
|
Чистый
денежный поток
|
-20 795
|
15 125
|
-14 531
|
17 488
|
-16 630
|
10 592
|
-13 928
|
18 117
|
-16 211
|
6 603
|
-7 705
|
4 401
|
Коэффициент
дисконтирования
|
0,398880
|
0,383069
|
0,367720
|
0,352907
|
0,338842
|
0,325411
|
0,312372
|
0,299789
|
0,287841
|
0,276431
|
0,265355
|
0,254666
|
Дисконтированный
чистый денежный поток
|
-8 295
|
5 794
|
-5 343
|
6 172
|
-5 635
|
3 447
|
-4 351
|
5 431
|
-4 666
|
1 825
|
-2 045
|
1 121
|
Таблица 14 (продолжение). Построение чистого денежного
потока ОАО «Гостиница «Третий Рим», тыс. руб.
Построение чистого
денежного потока
|
I кв. 2016 г.
|
II кв. 2016 г.
|
III кв.
2016г.
|
IV кв. 2016 г.
|
I кв. 2017 г.
|
II кв. 2017 г.
|
1
|
36
|
37
|
38
|
39
|
40
|
41
|
Денежный
поток от операционной деятельности
|
61 187
|
71 252
|
68 228
|
67 755
|
64 006
|
75 129
|
Денежный
поток от инвестиционной деятельности
|
-11 101
|
-11 379
|
-11 663
|
-11 955
|
-12 254
|
-12 560
|
Денежный
поток от финансовой деятельности
|
-55 186
|
-61 583
|
-5 325
|
-5 325
|
-5 325
|
-5 325
|
Чистый
денежный поток
|
-5 100
|
-1 710
|
51 240
|
50 475
|
46 427
|
57 244
|
Коэффициент
дисконтирования
|
0,244462
|
0,234719
|
0,225314
|
0,216238
|
0,207620
|
0,199390
|
Дисконтированный
чистый денежный поток
|
-1 247
|
-401
|
11 545
|
10 915
|
9 639
|
11 414
|
2.
ОБЪЕМ И СТРУКТУРА ГОСТИНИЧНОГО РЫНКА МОСКВЫ
Практически
все экономически развитые страны имеют сформировавшиеся за многие десятилетия
сети гостиниц, позволяющие размещать своих и зарубежных туристов. По мнению
большинства экспертов, Россия, в том числе, и ее столица, пока имеет
недостаточное количество мест размещения
По количеству гостиниц Москва отстает
от европейских столиц в несколько раз: если в Лондоне почти 1 000 гостиниц, в
Париже - более 1 500, то в Москве – около 200. По существующим на Западе нормам
на 50 жителей города должно приходиться одно гостиничное место. Согласно этим
нормам Москве необходимо 210 000 мест. В настоящее время город обеспечен только
63 400 мест
По-прежнему только 25,0-30,0%
гостиничного фонда соответствует всем современным требованиям. В основном, это
4-5* гостиницы, построенные в последние 7-10 лет. Гостиницы высшей категории
(5*) занимают порядка 11,0% в структуре номерного фонда гостиниц Москвы. На
гостиницы категории 4* приходится около 26,0%. Гостиницы эконом-класса (3* и
менее) составляют порядка 70,0% от общего числа гостиниц, но, несмотря на такую
большую долю, именно в этом сегменте по-прежнему отмечается самый высокий
дефицит.
В настоящее время в Москве
насчитывается порядка 203 гостиниц совокупным номерным фондом около 34 687, из
которых:
·
Класс люкс (5*) –
2 445;
·
Бизнес-класс (4*)
– 5 570;
·
Средний класс
(3*) – 15 087;
·
Экономический
класс (1* -2*) – 9 854;
·
Мини-отели (менее
50 номеров) – 1 731.
Сокращение номерного фонда по
сравнению с 2006 г. связано с тем, что в феврале был закрыт на реконструкцию
один из крупнейших столичных отелей - гостиница «Украина».
Наибольшую долю в структуре номерного
фонда занимают гостиницы категории 3* (44%), однако, отели среднего класса
являются наиболее востребованными, особенно обычными туристами, что
обуславливает постоянный дефицит гостиничных мест в отелях данного сегмента.
В последние годы на столичном
гостиничном рынке появляется все больше интересных и перспективных гостиничных
проектов, к управлению которыми привлекаются как иностранные, так и российские
операторы. Таким образом, с каждым годом представительство гостиничных сетей
неуклонно растет, что свидетельствует о повышении привлекательности
гостиничного рынка Москвы. Под управлением профессиональных гостиничных
операторов в основном находятся отели категории высшего сегмента (4* и 5*).
Постоянное превышение спроса над
предложением ведет к неминуемому повышению цен на проживание. В настоящее время
Москва является самым дорогим городом в мире по уровню цен на номера в
гостиницах категории 4* и 5*.
В 2007 г. заявлено открытие около 18 гостиниц совокупным номерным фондом порядка 2 500. Среди отелей,
которые планируется открыть в ближайшее время, в основном преобладают объекты
нового строительства. Одной из тенденций, которая обозначилась в прошлые годы,
стало строительство мини-отелей, в том числе в 2007 г. планируется ввод нескольких подобных объектов. Однако, как и в предыдущие годы стоит ожидать,
что не все проекты будут осуществлены в заявленные сроки и некоторые из них,
скорее всего, будут перенесены на более поздние сроки. Стоит также отметить,
что, несмотря на активные меры правительства по привлечению инвесторов в сегмент
гостиниц среднего класса, строительство отелей категории 4* и 5*, по-прежнему,
остается наиболее привлекательным направлением.
Одним из наиболее ожидаемых событий
ближайшего времени обещает стать появление на столичном гостиничном рынке отеля
Ritz Carlton, техническое открытие которого состоялось в конце 2006 г. Планируется, что первых гостей новый отель примет летом этого года.
Столичное правительство планирует,
что в 2007 г. в Москве введут в эксплуатацию 15 гостиниц, в том числе 11-
категории 2*-3*, 4 - категории 4*-5*. В результате в столичный гостиничный фонд
должно поступить 3 тыс. мест; также будет создано порядка 2,5 тыс.
дополнительных рабочих мест.
В следующем году темпы строительства
планируется увеличить в два раза. В итоге в 2008 г. должны открыться около 100 гостиниц.
Правительство Москвы планирует
реконструировать старые гостиницы и превратить бывшие общежития в отели
категории 2*. Сейчас составлен список из 320 площадок под строительство. В
результате в столице должно появиться около 100-120 тыс. гостиничных мест.
На столичном гостиничном рынке спрос
по-прежнему значительно превышает предложение. Несмотря на то, что появляются
новые отели и в ближайшие годы на рынок выйдут крупные реконструированные
советские гостиницы, такие как «Россия», «Москва», «Украина», «Минск», скорее
всего, дефицит гостиничных мест будет сохраняться довольно долгое время. В
особенности если учитывать тот факт, что с каждым годом растет количество
туристов, прибывающих в Москву с различными целями.
В первом полугодии 2007 г. наибольшая заполняемость в столичных отелях была зафиксирована в конце марта и практически в
течение всего апреля, что связано с началом сезона проведения различных
выставок. Наиболее крупными выставочными комплексами Москвы являются:
«Экспоцентр», «ВВЦ», «Крокус Экспо», «Сокольники», «Гостиный Двор», которые
практически ежемесячно проводят как региональные, так и международные выставки,
привлекая в столицу большой поток российских и иностранных конгресс-туристов.
Средняя заполняемость в столичных
отелях категории 3*-5* звезд составила около 80%. Высокую заполняемость
столичных гостиниц обеспечивают в основном два сегмента: туристы, посещающие
Москву с познавательными целями, а также бизнес-туристы.
Чаще всего туристы предпочитают
посещать Москву в составе туристических групп, что делает поездку более
выгодной, но при этом довольно большая доля иностранных туристов останавливает
свой выбор на индивидуально сформированных турах. Обычно продолжительность
пребывания в городе туристов, приезжающих в столицу с экскурсионными целями,
составляет около 3-5 дней, при этом чаще всего такая поездка захватывает
выходные дни. Туристы именно этой категории являются основными потребителями
гостиничных услуг в среднем ценовом сегменте.
Бизнес-туристы, чаще всего
иностранные, являются основными потребителями гостиничных услуг в сегменте 4-5
звезд. Средняя продолжительность пребывания в городе туристов, посещающих
Москву с деловыми целями составляет 3,5 дня. При этом основная загрузка,
которую формируют бизнес-туристы, приходится на начало деловой недели.
В настоящее время туризм является
одним из основных источников пополнения столичного бюджета (около 7,0% в год),
однако основную долю в структуре туристических потоков занимает бизнес-туризм,
поэтому правительство Москвы разрабатывает комплекс мер по увеличению притока в
столицу обычных туристов. В том числе среди основных задач туристической
отрасли стоит разработка проекта Городской целевой программы развития туризма в
Москве на 2008-2010 гг.
По прогнозам столичного правительства
в 2007 г. Москву посетят 4,5 млн чел. Поэтому в течение последующих периодов
спрос на гостиничные номера будет продолжать активно расти.
Гостиничный рынок стабильно сохраняет
тенденцию к росту средней стоимости проживания в номерах, хотя в настоящее
время на рынке наблюдается небольшое замедление темпов роста.
Москва занимает первое место в
рейтинге экономической эффективности отелей (по средней прибыли с номера) среди
десяти самых популярных среди туристов городов Европы. В Москве средняя цена
номера в гостинице достигает 285 долл. США в сутки. При этом не всегда уровень
предоставляемых услуг соответствует стоимости номера, что является прямым
следствием дефицита гостиничных площадей.
Стоимость гостиничных услуг
колеблется в зависимости от сезона. В сезон повышенного спроса, а также во
время проведения в городе крупных выставок, конгрессов и конференций стоимость
гостиничных услуг возрастает примерно на 10,0-20,0% в зависимости от класса
гостиница и номера. В гостиницах средней категории (2-3*) стоимость проживания
колеблется от 120 до 230 долл. США в сутки в базовый период в зависимости от
категории номера. В гостиницах высшей категории (4-5*) стоимость проживания
колеблется в среднем от 400 до 800 долл. США в сутки в базовый период в
зависимости от категории номера.
По-прежнему сохраняется острая
нехватка гостиничных мест в Москве, особенно в сегменте отелей среднего класса,
чему в том числе способствовало закрытие на реконструкцию гостиницы «Украина».
Даже при условии реализации всех намеченных на 2007 г. проектов, сокращение дефицита номеров в столичных отелях не произойдет, в особенности, если
учитывать тот факт, что темпы роста туристических потоков значительно превышают
темпы увеличения гостиничных мест. Однако столичное правительство предпринимает
активные меры по развитию столичного гостиничного рынка. Планируется, что уже к
концу 2008 г. в Москве появится 100 новых отелей.
Развитие столичного гостиничного
рынка приводит к расширению деятельности гостиничных операторов, причем не
только международных, но и российских.
В 2007 г. компания Heliopark Group планирует запустить 10 новых объектов. В эксплуатацию будут введены
как реконструированные объекты, так и построенные.
Компания Holiday Inn Hotels &
Resorts планирует возведение отелей во многих российских городах, в том числе
до середины 2009 года планируется открыть два отеля в Москве. Предполагается,
что номерной фонд гостиниц будет составлять 175-225 номеров.
Компания Orco Property Group SA
откроет свой первый отель в Москве и России в мае-июне 2007 г. Отель будет работать под брендом MaMaison Hotels & Apartments и будет носить название
Pokrovka Suite Hotel. Помимо этого компания создала инвестиционный фонд в
размере 250 млн евро для приобретения гостиничных объектов, в первую очередь в
России.
В Москве на Поклонной горе к 2010 г. будет построен многофункциональный комплекс «Океанариум», в состав которого в том числе
войдет гостиница категории «4 звезды» на 300 номеров. Отелем будет управлять
уже представленный в столице международный оператор Holiday Inn.
В ближайшие три года в столице одним
из основных направлений будет строительство гостиниц. В том числе в рамках
реализации Генеральной схемы размещения гостиниц в городе Москве до 2010 г. будет проводиться мониторинг развития гостиничного хозяйства на основе интерактивной системы
контроля за ее исполнением.
В центральном округе столицы к 2010 г. планируется построить 100 гостиниц общим гостиничным фондом 28 650 мест, в том числе в 2007 г. будет построено 11 отелей на 1 853 места, а к 2008 г. планируется ввести в эксплуатацию 51
гостиницу на 12483 места.
К 2010 г. правительством Московской области запланировано удвоить количество предприятий туристской
инфраструктуры.
В начале 2007 г. некоторые российские и иностранные компании объявили о своих планах инвестировать средства в
столичный гостиничный рынок.
Компания «Ренова-СтройГруп» планирует
построить в России 50 гостиниц категории «3 звезды», в том числе 7 отелей в
Москве. Для управления сетью гостиниц планируется привлечь международного
оператора, который выступит соинвестором строительства. В конкурсе по выбору
управляющей компании примут участие такие сети, как Marriott, Accor, Starwood и
другие. Предполагается, что проект будет реализован в ближайшие 10 лет, в том
числе уже в этом году начнется строительство 2-3 отелей в Москве. Объем
инвестиций в создание сети гостиниц составит более 1 млрд долл.
Компания London & Regional
Properties планирует вложить около 500 млн долл. США в строительство 20
гостиниц в регионах России. Компания также рассматривает возможность возведения
отелей в Москве.
В январе-марте 2007 г. был анонсирован ряд гостиничных проектов, которые планируется реализовать в ближайшие годы.
В ближайшее время начнется
строительство ветки легкого метро от аэропорта «Внуково» до станции метро
«Юго-Западная». В рамках данного проекта в 2008 г. предполагается строительство гостиницы.
Мэр Москвы одобрил строительство
гостиницы в Вознесенском пер., д. 18. Общая площадь отеля составит 12,7 тыс. м2.
В конце 2008 г. планируется открыть медицинско-досуговый комплекс общей площадью 115 тыс. м2 на
месте «Трансвааль-парка», в инфраструктуру которого войдет SPA-гостиница на 200
мест.
Рядом со стадионом «Динамо», который
планируется реконструировать, будет простроен многофункциональный комплекс
общей площадью от 400 до 500 тыс. м2, в состав которого войдут
гостиницы.
На Ленинградском проспекте в рамках
проекта развития территории Национального теннисного центра будет построена
гостиница на 200 номеров и открытый теннисный корт. Проектирование гостиницы
общей площадью 15,9 тыс. м2 займет около двух лет, строительство
планируется завершить к 2010 г.
Многофункциональный комплекс будет
построен в районе Нижние Мневники, на территории которого в том числе
разместится гостиница на 200 номеров. Заказчиком разработки концепции комплекса
выступила корейская компания «Лотте-групп».
Компания «Гостиничный комплекс
«Шереметьево-2» планирует приступить к реализации второй очереди гостиничного
комплекса общей площадью 71 тыс. м2, в состав которого войдет
четырехзвездочная гостиница на 220 номеров.
Вблизи аэропорта «Домодедово»
планируется построить Аэротрополис и «Аэропорт Сити». В рамках проекта намечено
строительство офисного центра с гостиницей на 400 номеров.
Многоэтажный гостинично-офисный центр
появится на Ходынской улице. Общая площадь комплекса составит порядка 35 тыс. м2,
из которых 28 тыс. м2 займут гостиничные площади.
В настоящее время компания «Капитал
Групп» разрабатывает три гостиничных проекта, которые планируется реализовать в
Москве, в том числе комплекс «Русский авангард» на Крымской набережной.
Комплекс будет состоять из пяти корпусов, в одном из которых разместится
гостиница, а остальные четыре будут отданы под апарт-отели, предназначенные для
длительного проживания.
На ул. Айвазовского и на ул. Снежная
будут открыты 2 гостиницы с помещениями квартирного типа для работников
московских театров. Разработку необходимой документации планируется завершить в
2008 г.
Столичные власти в 2007-2010 гг.
планируют реконструировать экспериментальную школу высшего спортивного
мастерства «Москвич». В результате на ее месте появится многофункциональный
спортивный комплекс, который будет включать гостиницу на 200 мест.
На востоке столицы планируется
строительство нового технопарка, который будет специализироваться на
IT-технологиях и высокотехнологичном производстве компонентов электроники.
Рядом с производственными помещениями предполагается возвести спортивный
комплекс и гостиницы.
В районе
Ходынской улицы, Пресненского и Грузинского валов планируется построить
33-этажный многофункциональный комплекс для Международного совета российских
соотечественников общей площадью более 43 тыс. м2. В высотной части
комплекса помимо офисов расположаться гостиничные номера.
.ru
[1] Ставка ЕСН уменьшается по регрессивной шкале в
зависимости от начисленной заработной платы вплоть до 2%.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16
|