МЕНЮ


Фестивали и конкурсы
Семинары
Издания
О МОДНТ
Приглашения
Поздравляем

НАУЧНЫЕ РАБОТЫ


  • Инновационный менеджмент
  • Инвестиции
  • ИГП
  • Земельное право
  • Журналистика
  • Жилищное право
  • Радиоэлектроника
  • Психология
  • Программирование и комп-ры
  • Предпринимательство
  • Право
  • Политология
  • Полиграфия
  • Педагогика
  • Оккультизм и уфология
  • Начертательная геометрия
  • Бухучет управленчучет
  • Биология
  • Бизнес-план
  • Безопасность жизнедеятельности
  • Банковское дело
  • АХД экпред финансы предприятий
  • Аудит
  • Ветеринария
  • Валютные отношения
  • Бухгалтерский учет и аудит
  • Ботаника и сельское хозяйство
  • Биржевое дело
  • Банковское дело
  • Астрономия
  • Архитектура
  • Арбитражный процесс
  • Безопасность жизнедеятельности
  • Административное право
  • Авиация и космонавтика
  • Кулинария
  • Наука и техника
  • Криминология
  • Криминалистика
  • Косметология
  • Коммуникации и связь
  • Кибернетика
  • Исторические личности
  • Информатика
  • Инвестиции
  • по Зоология
  • Журналистика
  • Карта сайта
  • Ипотечное жилищное кредитование в России

    Ипотечное жилищное кредитование становится составной частью государственной жилищной политики. Это нашло свое отражение в государственной целевой программе «Жилище»[6] (июнь 1993 г.) – одной из приоритетных программ структурной перестройки экономики России.

    Основными результатами данного этапа можно назвать следующие:

    ü    на основе Конституции Российской Федерации был принят ряд основополагающих законов, иных правовых актов, обеспечивающих проведение жилищной реформы;

    ü    было частично преодолено сокращение объемов жилищного строительства;

    ü    начал функционировать рынок жилья;

    ü    произошли коренные изменения в структуре источников финансирования жилищного строительства.

    Несмотря на достигнутые результаты, проблема обеспечения жильем продолжала обостряться, а инвестиционная деятельность – снижаться.

    В ходе практической реализации программы «Жилище» выявилась необходимость новых подходов к ряду проблем жилищной реформы. Стало очевидным, что необходимо найти новые, высокоэффективные внебюджетные источники финансирования строительств жилья. В частности, возродить систему ипотечного кредитования жилищного строительства, которая уже давно доказала свою эффективность во многих странах, в том числе и в дореволюционной России.

    10 июня 1994 г. президент Российской Федерации подписал следующие указы:

    ü    «О жилищных кредитах» в целях «оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы». Отмечалось, что коммерческие банки могут выдавать три вида жилищных кредитов: земельный кредит, строительный кредит и кредит на приобретение жилья.

    ü    «О выпуске и обращении жилищных сертификатов», согласно которому юридическое лицо – заказчик при осуществлении строительства жилых домов получал право привлекать средства граждан РФ с помощью особого вида облигаций – жилищных сертификатов, имеющих номинальную стоимость в единицах общей площади.

    Всего в течение 1993–1995 гг. были разработаны и введены в действие около 50 правовых актов по регулированию жилищной сферы[7].

    В марте 1996 г. Указом Президента были одобрены основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище». Началось возрождение системы ипотечного кредитования.

    ü    Был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определивший правовые основы ипотечного кредитования;

    ü    Правительством Российской Федерации было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) (1998 г.);

    ü    Банковской системой начали отрабатываться конкретные механизмы предоставления ипотечных кредитов;

    ü    Произошли изменения формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем ориентации бюджетов на оказание поддержки непосредственно гражданам в форме предоставления субсидий на приобретение жилья.

    В июне 1996 г. была утверждена федеральная программа «Свой дом», которая подлежала финансированию за счет средств федерального бюджета.

    Программой предусматривалось создание эффективного кредитно-финансового и инвестиционного механизма, обеспечение доступности жилья для граждан и осуществление строительства жилья с помощью привлечения средств населения и долгосрочных банковских кредитов.

    Существенное значение для совершенствования правовых и методологических основ ипотечного жилищного кредитования имеет принятая Правительством Российской Федерации в январе 2000 г. «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования»[8].

    Согласно данной Концепции, регулирующая роль государства заключается в создании правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также, при необходимости, в оказании прямым или косвенным образом воздействия на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и в содействии различным категориям граждан в приобретении жилья.

    Концепция определила главную цель развития долгосрочного ипотечного кредитования – создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

    Согласно данной Концепции, эффективный рыночный механизм жилищного финансирования должен включать следующие основные взаимосвязанные блоки:

    ü    Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;

    ü    Кредитование жилищного строительства;

    ü    Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

    Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования были поставлены следующие основные задачи:

    ü    Совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;

    ü    Создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;

    ü    Создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;

    ü    Налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;

    ü    Создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;

    ü    Создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

    В соответствии с данной Концепцией был разработан и принят в 2003 г. Закон «Об ипотечных ценных бумагах», который создал условия для рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

    Следующий этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с федеральной программой «Жилище» на 2002–2010 гг. В программе были предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям АИЖК с целью повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК.

    В 2003 г. начал реализовываться проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

    Данный этап развития ипотечного жилищного кредитования был связан с активным процессом совершенствования законодательных основ, регулирующих деятельность различных субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов. В конце 2004 г. Государственной Думой был принят пакет законов, направленных на формирование рынка доступного жилья.

    Однако, несмотря на все принимаемые меры, развитие ипотечного кредитования проходило очень медленно. Не была решена одна из основных проблем – проблема отсутствия долгосрочных, относительно дешевых источников финансирования.

    Для ее решения в марте 2005 г. правительство РФ одобрила «Концепцию развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов».

    Целью данного документа является описание мер, которые необходимо предпринять, чтобы повысить доступность для населения ипотечных жилищных кредитов.

    Унифицированная система рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (УСР ИЖК) становится важным элементом системы ипотечного кредитования в целом, поскольку позволяет существенным образом расширить объем долгосрочных ресурсов, привлекаемых в сферу ипотечного жилищного кредитования. Базовым элементом такой системы является унификация стандартов и процедур ипотечного жилищного кредитования у первичных кредиторов. Унификация и стандартизация в этой сфере позволяет предложить финансовому рынку прозрачные и надежные ипотечные ценные бумаги, избежать затрат инвесторов на изучение и проверку кредиторов, входящих в состав ипотечного покрытия, и снизить требуемую доходность по ценным бумагам. Такая унифицированная система позволяет расширить объемы выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и снизить процентные ставки по этим кредитам[9].

    В настоящее время задачи государства в области ипотечного кредитования заключаются в следующем:

    ü    Реализовать ряд мер, направленных на увеличение возможных сроков ипотечного кредитования;

    ü    Создать условия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управления рисками и снижения транзакционных издержек в рамках общей тенденции снижения уровня инфляции;

    ü    Развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;

    ü    Развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обуславливает прогноз стабильного роста их доходов.

     

     


    2. Ипотечное кредитование в России

     

    2.1 Анализ отечественного рынка ипотечного кредитования


    Мировой финансовый кризис изрядно подкосил ипотечное кредитование. Если в 2007 году объем выданных ипотечных жилищных кредитов в России увеличился на 87 процентов, то в минувшем – всего на 14. При этом резко обострилась проблема возврата долгов. Отечественный ипотечный рынок как-то очень быстро превратился из бурно развивающегося в стагнирующий и рисковый. Выделяют две основные причины спада ипотечного рынка. Первая обусловлена повышенной волатильностью цен на жилье и ожиданием россиянами снижения цен. При этом банки значительно ужесточили требования к заемщикам в части подтверждения дохода и повысили ставки кредитования.

    Есть проблемы и у банков. Если до кризиса для выдачи ипотечных кредитов они заимствовали деньги за рубежом, а внутри страны имели возможность секьюритизировать кредиты и выпускать ипотечные облигации, то теперь эти источники ликвидности для них недоступны. Деньги, которые банки могут привлекать сегодня в Центральный Банк, это «короткие деньги», на срок до одного года. И выдавать их в качестве ипотечных кредитов невозможно. Велик и процентный риск, связанный с наличием в банковском портфеле кредитов с фиксированной процентной ставкой. Сейчас по этим кредитам они фиксируют убытки. Сравните: годовое РЕПО – 12,75 процента, а средняя ставка по ипотечным кредитам – 12,5 процента. Кредитный риск банков связан с ростом просрочек, а риск рыночный – с падением цен на недвижимость.

    Банки опасаются, что этот процесс продолжится, для них предпочтительней реализовывать залоги сегодня, а не откладывать на будущее.

    Основная задача сейчас – увеличение банковской ликвидности. Обсуждается, например, вопрос удлинения сроков РЕПО-финансирования. Учитывая, что Центральный Банк пока не готов удлинять сроки РЕПО свыше 12 месяцев, необходимо снизить банковские риски, введя дифференцированный подход при отнесении ипотечных активов к той или иной группе риска. Кроме того, в условиях отсутствия рыночных инвесторов банки могут использовать механизм выпуска ипотечных ценных бумаг, последующего выкупа их на свой баланс с целью использования для сделок РЕПО и ломбардного кредитования Банком России.

    В итоге банки станут продавать активы, получая необходимые средства для продолжения кредитных программ. Это позволит им увеличить долю ипотеки на своем балансе и при этом решить проблемы процентного риска. Если у банков появится целевое фондирование под 10 процентов, то они смогут выдавать в розницу ипотечные кредиты по ставке не выше 15 процентов.

    Вторая составляющая задачи развития рынка ипотеки – создание механизмов допуска ипотечных активов к долгосрочным источникам фондирования. В первую очередь к средствам пенсионных накоплений и средствам квазибюджетных фондов.

    Правительство приняло решение через АИЖК поддержать заемщиков, потерявших работу. В декабре 2008 года в соответствии с поручением кабинета Агентством в оперативном порядке была разработана программа помощи тем, кто испытывает трудности с погашением ипотечных кредитов. Программу реализует специально созданная дочерняя компания Агентства – ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК). Условия предоставления помощи: совокупный доход заемщика за вычетом обязательных расходов, в том числе по обслуживанию ипотечного кредита, составляет менее 3 прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика. Кроме того, недвижимость, приобретенная по ипотеке, должна быть у заемщика и членов его семьи единственной находящейся в собственности и использоваться исключительно в целях проживания. Есть требования по площади жилья, а также по стоимости квадратного метра.

    В конце 2008 года АИЖК было выделено 60 миллиардов рублей. Эти средства резервируются для программы помощи заемщикам и на рефинансирование – на первичном рынке ипотеки и вторичном рынке, в том числе кредитов, выданных в предыдущие годы.

    С 1 апреля 2009 годы АИЖК перестало выкупать ранее выданные кредиты и рефинансирует только кредиты, выданные в 2009 году. Это помогает поддерживать платежеспособный спрос на рынке жилья. Мы также планируем выдавать целевые займы банкам на финансирование нового строительства. Этот механизм обсуждается с Фондом содействия развитию жилищного строительства. Пока нам непонятно, кто будет отбирать строительные объекты: фонд, сами банки или министерство регионального развития. В любом случае эти средства будут выделяться на конкурсной основе. Основными критериями отбора банков будет их участие в софинансировании программы по кредитованию граждан на приобретение или строительство жилья, его финансовая устойчивость и ценовые параметры сделок по предоставлению заемных средств. Таким образом, приток денег в строительный сектор должен максимально возрасти.

    Есть все основания прогнозировать дальнейшее существенное снижение объемов предоставления ипотечных кредитов в 2009 году. Статистика выдачи ипотечных кредитов в начале года подтверждает этот прогноз. По предварительным оценкам, в первом квартале банками на территории России было выдано ипотечных кредитов на 27–30 миллиардов рублей (из них за первых два месяца года на 15 миллиардов рублей). Для сравнения: в первом квартале 2008 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 150 миллиардов рублей. Сокращение объема выдачи в 5 раз свидетельствует о приостановке программ выдачи ипотечных кредитов большей частью кредиторов. Можно прогнозировать, что, если не будет поддержки рынка государством, объем выдачи ипотечных кредитов в 2009 году составит 130–150 миллиардов рублей, или 20–25 процентов от аналогичного показателя 2008 года. С учетом средств, которые АИЖК направит на рефинансирование, эта сумма составит около 200 миллиардов.

    По данным Банка России, общий уровень просроченной задолженности по выданным ипотечным кредитам по состоянию на 1 января 2009 года составил 12,1 миллиарда рублей, или 1,2 процента от объема задолженности по ипотечным кредитам. При этом отмечается существенный рост просроченной задолженности.

    Но эта статистика не позволяет точно оценить возможное количество заемщиков, которые столкнулись с трудностями при обслуживании ипотечных кредитов. Российские кредитные организации учитывают только суммы просроченных платежей по основному долгу до момента предъявления заемщику требования о полном погашении долга. Более показательной является отчетность по международным стандартам финансовой отчетности, когда рассчитывается два показателя – количество просроченных кредитов и объем остатка всей задолженности по таким кредитам, однако данная статистика большинством российских банков не раскрывается.

    Но просрочка может расти и в случае, если имеет место большое досрочное погашение, а банки не выдают новых ипотечных кредитов. Когда банки указывают на рост просрочки в целом по портфелю, то невозможно проанализировать, какой фактор на это влияет сильней. То ли заемщики задерживают платежи, то ли банки, получая от них деньги, не выдают новых кредитов. Это важно для понимания того, что следует делать, какие банки надо капитализировать.

    По мнению генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняка: «Массовые неплатежи могут возникать в различных группах: у тех, кто брал валютные кредиты в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Там 24 процента выданных кредитов в валюте. И если девальвация рубля продолжится, то неплатежи будут расти и дальше. Вторая группа риска – это регионы, где активно субсидировалась процентная ставка. Сейчас у них на это нет средств. И третья группа потенциальных неплатежей – это моногорода, где происходит массовое сокращение персонала. В целом мы полагаем, что примерно 40 процентов таких заемщиков будут решать возникшие трудности собственными силами, а остальные придут за помощью к государству. По экспертным оценкам, это максимально 100 тысяч человек»[10].

    Таким образом, хотя прогноз рынка ипотечного кредитования[11] не очень нас радует. Однако будем надеяться, что благодаря поддержки со стороны государства, рынок ипотечного кредитования стабилизируется и станет более доступной для широких слоев населения.

     

     


    3. Система рефинансирования ипотечных кредитов

     

    3.1 Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию


    Агентство по ипотечному жилищному кредитованию является центральным элементом системы ипотечного кредитования.

    ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» было создано в октябре 1997 года в форме открытого акционерного общества со стопроцентным государственным капиталом на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 26.08.96 №1010[12].

    При создании Агентства в значительной степени использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США – Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Единственным акционером ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» является Правительство РФ. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений.[13]

    В 1996 году Федеральной целевой программой «Свой дом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства

    Непосредственной целью Агентства являются:

    ·                   создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;

    Страницы: 1, 2, 3, 4


    Приглашения

    09.12.2013 - 16.12.2013

    Международный конкурс хореографического искусства в рамках Международного фестиваля искусств «РОЖДЕСТВЕНСКАЯ АНДОРРА»

    09.12.2013 - 16.12.2013

    Международный конкурс хорового искусства в АНДОРРЕ «РОЖДЕСТВЕНСКАЯ АНДОРРА»




    Copyright © 2012 г.
    При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна.