Ипотечное кредитование: зарубежный опыт и российская практика

Поскольку кредит гасится равными долями, его можно считать аннуитетным, что соответствует американской модели ипотечного кредитования. В целом же данные условия являются для заемщика достаточно жесткими. Так, внесение 30% стоимости квартиры на банковский счет по сути увеличивает стоимость залога на эту сумму (клиент закладывает квартиру и еще вносит дополнительную сумму).

Налоговые льготы

Ипотека позволяет значительно экономить на налогах. При покупке квартиры покупатель имеет право на налоговые льготы: он освобождается от уплаты подоходного налога в пределах суммы, затраченной на покупку жилья (включая уплату процентов за кредит), но не более 5 тыс. МРОТ, установленных законом. То есть налог уплачивается только с части доходов, превышающей эту сумму. Это освобождение дается на 3 года. Получаемая при этом экономия сопоставима с суммами процентов за кредит. Такая льгота предоставляется гражданам не только при получении ипотечного кредита, но и при использовании других вариантов приобретения жилья.

Требования к заемщику и покупаемому жилью

Московская ипотечная программа рассчитана только на физических лиц с постоянной московской пропиской (регистрацией). Банки заключают договоры залога (ипотеки) только с физическими лицами. Однако предприятие может помочь своим сотрудникам приобрести квартиры с помощью ипотечных кредитов, выступив поручителем по их кредитным обязательствам. Более того, предприятие может платить по ипотеке или выдавать работнику специальные средства на эти цели. Правами собственности на квартиру при этом будет пользоваться заемщик, а не предприятие.

Банк предъявляет к своим заемщикам весьма жесткие требования. Прежде чем заемщик получит кредит, он должен пройти в банке собеседование, в ходе которого оценивается его возможность сполна вернуть взятые в кредит деньги. Существенную роль при принятии решения о предоставлении кредита играют также зарплата потенциального заемщика, иные источники его доходов, профессия, уровень образования, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес и его активы.

Инвестсбербанк выдвигает несколько условий, которые может проанализировать сам заемщик еще до момента заполнения соответствующих бумаг на получение кредита:

v    требуется наличие свободных денег для первоначального взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);

v    требуется подтверждение источников и уровня доходов заемщика;

v    необходимо, чтобы расходы на погашение кредита и его обслуживание (выплату процентов) не превышали 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;

v    приобретать и оформлять в залог можно любое жилье, расположенное в пределах административных границ Москвы, в т.ч. любые квартиры (как новые, так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или коттеджи;

v    необходимо, чтобы 1 м2 обшей площади покупаемого жилья стоил не более суммы, эквивалентной 1000 долл. США.

Взаимодействие банка и заемщика

Банк строит свое взаимодействие с клиентами на основании концепции и требований программы ипотечного кредитования. Кредитный договор заключается перед заключением договора купли-продажи квартиры (жилья). Но предварительно банк выдает ипотечный сертификат, подтверждающий депонирование заемщиком первоначального взноса и обязательство банка заключить такой договор и выдать кредит на согласованных условиях после подбора подходящей квартиры.

Заемщик может подыскивать квартиру как самостоятельно, так и с помощью риэлтерских фирм. В любом случае ее рыночную стоимость должен будет подтвердить независимый оценщик, уполномоченный правительством Москвы (стоимость оценки оплачивает заемщик). При принятии банком решения о выдаче кредита потенциальному заемщику степень его нуждаемости в жилье не является определяющим фактором.

Продавец квартиры может получить деньги как в наличной, так и в безналичной форме, в рублях или в валюте. Банк учитывает следующие положительные факторы при принятии решения о выдаче кредита:

v    наличие собственных активов (земельный участок, дом, квартира, гараж, автомашина, ценные бумаги и т. п.), а также активов родителей и иных ближайших родственников (при условии оформления их поручительства по ипотечному кредиту);

v    наличие поручительств от членов семьи или других лиц;

v    наличие поручительств (гарантий) от платежеспособных организаций;

v    документы, подтверждающие образовательный уровень (об основном образовании, повышении квалификации, дополнительном образовании и прочие).

Если потенциальный заемщик ранее где-либо кредитовался (например, брал кредит в банке или на своем предприятии), то дополнительным аргументом в пользу предоставления ему кредита будет кредитная история, включающая документы, подтверждающие факт своевременного исполнения кредитных обязательств.

Особые условия в случае наличия в семье заемщика несовершеннолетних детей

Если в семье, которая хочет вселиться в купленную на условиях программы ипотечного кредитования квартиру, есть несовершеннолетний ребенок, то требуется согласование с органами опеки. Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на оформление покупаемой в залог квартиры, необходимо представить документы, подтверждающие наличие у ребенка в собственности доли не менее 12 м2 жилой площади в какой-либо квартире в Москве. Соответствующее разрешение должно быть представлено в банк до заключения договора купли-продажи и ипотеки.

При подаче заявки на кредит заемщику следует продумать варианты выделения необходимой доли собственности несовершеннолетнему ребенку. Это может быть сделано одним из указанных ниже способов.

1) В собственности семьи, в составе которой имеется несовершеннолетний ребенок, есть приватизированная квартира. Семья планирует взять кредит на покупку новой квартиры. В этом случае можно выделить долю в имеющейся квартире, где в настоящее время проживает потенциальный заемщик (если квартира не планируется на продажу для погашения кредита), либо искать варианты с выделением доли для ребенка в квартире родственников.

2) В собственности семьи, в составе которой имеется несовершеннолетний ребенок, есть приватизированная квартира. Семья планирует взять кредит на покупку новой квартиры и одновременно (или после этого) продать старую квартиру. В этом случае необходимо определить еще одну жилплощадь, в которой будет выделена доля собственности несовершеннолетнему ребенку. В противном случае, если ребенку будет выделена доля в старой квартире, органы опеки не дадут разрешение на продажу этой квартиры.

3) Ребенок проживает и прописан в квартире, которая является муниципальной собственностью, но будет прописан в новой квартире. В этом случае также необходимо определить жилплощадь, в которой будет выделена доля собственности несовершеннолетнему ребенку (возможно при приватизации старой квартиры).

Риски и ответственность заемщика

Многие потенциальные заемщики задают себе вопрос: что произойдет, если банк, в который они собираются внести первоначальный взнос, разорится? Если это произойдет после получения кредита и покупки квартиры, то для заемщика практически ничего не изменится. Ведь он уже является собственником квартиры, и не банк должен деньги, а заемщик. Поэтому неплатежеспособность банка не повлияет на заемщика. Просто далее, при возврате долга, он будет иметь дело с Московским ипотечным агентством (МИА) или каким-либо уполномоченным банком (вместо первоначального банка).

Теоретически риск существует только в краткий период от момента внесения первоначального взноса до момента оплаты квартиры. Но и он сведен к минимуму. Банки, которые стали уполномоченными банками правительства Москвы, прошли тщательную проверку и жесткий отбор по конкурсу и являются достаточно устойчивыми и надежными. В любом случае владелец ипотечного сертификата, а затем и квартиры не пострадает. Сохранность внесенных денег и выполнение первоначальных обязательств гарантирует правительство Москвы. Кроме того, раз в полгода проводятся регулярные проверки состоятельности банков, и дается заключение, можно ли иметь с ними дело и дальше.

Более реален и значим для заемщика риск его собственной неплатежеспособности. Если заемщик и его семья становятся неплатежеспособными и перестают ежемесячно выплачивать основной долг и причитающиеся проценты, то, конечно, им придется освобождать заложенное жилье. Предусматривается 2 способа выселения: добровольное и по решению суда. Если при судебном разбирательстве шансов добиться отсрочки платежей нет, то заемщику лучше не доводить дело до суда. Иначе ему придется оплатить и все судебные издержки.

Квартира, из которой выселяют семью, продается на открытых торгах. Из полученной от покупателя суммы покрываются обязательства заемщика перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из нее также покрываются все издержки на продажу жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован для покупки другого жилья. Кроме того, для таких заемщиков в Москве создается специальный «отселенческий» фонд, в котором семье при необходимости предоставляется жилье на правах найма.

Таким образом, при ипотеке заемщику практически гарантируется как сохранность денег, так и жилье для проживания (но, возможно, низкого качества) даже в случае его неплатежеспособности по кредиту.

Конфиденциальность информации

При первичном визите и обсуждении ипотечного кредита заемщик представляет банку многообразную информацию о себе и своей семье (доходы, активы, бизнес, адреса и т.д.). Единственной целью сбора банком этой информации является принятие обоснованного решения о выдаче кредита.

По отношению к этой информации в банке неукоснительно действует тот же подход, что и по отношению к тайне вкладов. Вся эта информация является строго конфиденциальной и разглашению не подлежит.

Схема получения кредита

Инвестсбербанк практикует следующую схему выдачи кредита.

1. Заемщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в банк вместе со всеми требуемыми документами (список необходимых документов см. ниже).

2. Банк анализирует информацию о заемщике, проверяет его кредитоспособность и при положительном заключении выносит вопрос на заседание кредитного комитета.

3. Кредитный комитет принимает решение о возможности выдачи кредита, его размере и размере первоначального взноса.

4. Заемщик открывает в банке валютный вклад «Ипотечный» и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с банком, но не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заемщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от кредита.

5. Банк выдаст заемщику на руки ипотечный сертификат с указанием суммы утвержденного размера кредита. Сертификат подтверждает готовность и обязательство банка в любой момент в течение 5 месяцев с даты его выдачи оформить кредит на условиях типового кредитного договора и перечислить средства продавцу квартиры, приобретаемой заемщиком и соответствующей требованиям банка.

6. Заемщик самостоятельно или с помощью риэлтерских компаний подбирает квартиру для приобретения в собственность.

7. Уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заемщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утвержденным размером кредита.

8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и при необходимости (по усмотрению банка) – повторной проверки платежеспособности заемщика банк заключает с ним договор о выдаче ипотечного кредита и перечисляет средства на специальный счет.

9. Заемщик, продавец жилья и банк заключают трехсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном порядке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки/залога).

10. Банк перечисляет (или выдает с лицевого счета в наличной форме) продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму начального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США.

11. Заемщик заключает договор страхования квартиры в пользу банка.

12. Банк уступает Московскому ипотечному агентству право требования по договорам кредитования и ипотеки.

13. Банк продолжает обслуживание заемщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от заемщика все положенные платежи за кредит и своевременно перечисляет их на расчетный счет ипотечного агентства.

14. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение основного долга и выплата процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений на распоряжение ею.

Открытие и ведение специальных счетов заемщика в банке

До заключения кредитного договора заемщик должен открыть в банке несколько счетов. Первоначальный взнос заемщик производит на вклад «Ипотечный». Заемщик открывает также 2 рублевых счета «Гражданский» (до востребования): 1-й – для конвертации первоначального (30%) взноса, 2-й – для оплаты страхования квартиры, а также 1 валютный счет для расчетов и платежей за кредит.

Документы, предоставляемые клиентом для рассмотрения вопроса о кредитовании

Заемщик, желающий получить кредит в рамках Московской ипотечной программы, заполняет в Инвестсбербанке заявку и опросный лист на бланках, выдаваемых консультантом банка. Кроме того, представляются следующие документы.

1. паспорта (полные ксерокопии) заемщика и членов его семьи;

2. свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи;

3. выписки из трудовых книжек заемщика и членов его семьи, заверенные по месту работы (за последние 5 лет);

4. выписки из домовой книги по месту регистрации заемщика и членов его семьи;

5. копии финaнcoвo-лицeвoro счета по месту регистрации заемщика и членов его семьи;

6. справки с места работы заемщика и членов его семьи о доходах (за последние 6 месяцев, с указанием занимаемых должностей);

7. копии документов, которые подтверждают права на имущество, указанное в опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады, другие активы);

8. контракт с работодателем (если имеется).

9. документы, подтверждающие образование.

Дополнительные расходы заемщика

При покупке квартиры по рассматриваемой схеме у заемщика возникают дополнительные расходы, которые он должен заранее планировать. Основные из них следующие:

v    оценка приобретаемой квартиры у независимого оценщика (около 50-100 долл.).

v    нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки (1,5% от стоимости квартиры по договору);

v    регистрация договора купли-продажи и ипотеки в Комитете муниципального жилья (до 3000 руб.);

v    страхование квартиры (0,75% от оценочной стоимости квартиры);

v    экспертиза документов на покупаемую квартиру и подготовка ее к оформлению в залог (в зависимости от сложности предложенного варианта);

v    подбор квартиры риэлтерской фирмой (5-7% от ее стоимости).

Инвестсбербанк заключил договор о сотрудничестве с рядом риэлтерских фирм, которые по отдельному договору подберут квартиру или продадут имеющуюся.

Таким образом, процедура ипотечного жилищного кредитования действует в основном в рамках правительственных программ различного уровня. Это позволяет банкам получать поддержку в процессе обслуживания таких кредитов.

Сложнее обстоит ситуация с финансированием деятельности предприятий. Рассмотрим этот вопрос подробнее.

2.3. Проблемы финансирования деятельности промышленных предприятий с помощью ипотечного кредитования

Финансирование деятельности предприятия за счет ипотечного кредита в настоящее время является одним из наиболее привлекательных способов. Это обусловлено несколькими факторами:

v    появляется возможность долгосрочного кредитования оборотных средств под низкие проценты;

v    для залога не нужно изымать средства из оборота;

v    не усложняется процедура получения кредита.

Таким образом, ипотечный кредит служит для предприятия инструментом формирования долгосрочных пассивов.

Формирование долгосрочных пассивов предприятия

Формирование долгосрочных источников финансирования деятельности предприятия происходит в настоящее время в основном за счет собственных средств: уставного капитала, нераспределенной прибыли, амортизационных отчислений, специализированных денежных фондов (см. рис. 8). Однако механизм ипотечного кредитования дает предприятию дополнительные возможности привлечения достаточно дешевых оборотных средств на длительный срок.

Рис. 8. Структура инвестиций в основной капитал по источникам инвестиций.

Объектом ипотеки в такой ситуации может выступать само предприятие как единый имущественный комплекс, располагающий движимым и недвижимым имуществом. В данных условиях можно вести речь о возникновении промышленного ипотечного рынка. На этом сегменте рынка ипотечных кредитов действуют несколько субъектов (см. рис. 9).

Рис. 9. Субъекты промышленного ипотечного рынка.

Однако промышленный ипотечный рынок может функционировать не только на основе одноступенчатой модели, но и на основе двухступенчатой. В этом случае между инвесторами и банками – кредиторами в качестве диверсифицированных гарантийных центров могут действовать ипотечные дилеры, которые могут формировать долгосрочные инвестиционные пулы, а затем перераспределять их между банками, приобретая закладные либо ипотечные облигации. Дополнительными функциями ипотечных дилеров может стать создание ипотечного регистратора.

При формировании ипотечных фондов банки могут использовать закладные (об этом упоминалось выше). На вторичном рынке такие закладные могут обращаться несколькими способами. Во-первых, они могут продаваться целиком, во-вторых, под закладную может быть продано право на долевое участие в ипотечном кредите, позволяющее инвестору получать свою долю возвращаемой суммы кредита и процентов за него. В-третьих, закладные или отдельные права на долевое участие могут быть консолидированы в пулы, на основе которых могут быть выпущены паевые инструменты, обеспеченные ипотечными кредитами.

Ликвидность этих инструментов обеспечивается дополнительными гарантиями заложенного имущества и возможной государственной поддержкой. На базе паевых инструментов возможен выпуск векселей или облигаций. Таким образом, может быть сформирован не только первичный промышленный ипотечный рынок, но и рынок вторичный, на котором ипотечные ценные бумаги смогут обращаться и приносить дополнительный доход своим владельцам.

Промышленная ипотека, на наш взгляд, должна основываться на следующих условиях и предпосылках:

v    формирование первичного и вторичного промышленных ипотечных рынков;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10