Ипотечное кредитование (на примере Сберегательного банка Российской Федерации)

·          на срок свыше 10 до 20 лет включительно:

o    до регистрации ипотеки – 12,25%

o    после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§   от 30% – 11,5%

§   от 20% до 30% – 11,75%

§   от 5% до 20% – 12%

·          на срок свыше 20 до 30 лет включительно:

o    до регистрации ипотеки – 12,5%

o    после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§   от 30% – 11,75%

§   от 20% до 30% – 12%

§   от 5% до 20% – 12,25%

Уплата процентов начинается с месяца, следующего за месяцем получения кредита или его первой части, и производится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за платежным и одновременно с погашением основного долга. По желанию заемщика/созаемщиков может быть предоставлена отсрочка в погашении кредита на период строительства, реконструкции Объекта недвижимости, не более чем на два года с даты заключения Кредитного договора. Отсрочка по уплате процентов не предоставляется. Срок рассмотрения опроса о предоставлении кредита: По кредиту на недвижимость и Ипотечному кредиту:

·          в течение 18 рабочих дней с даты предоставления Заемщиком/Созаемщиками полного пакета документов;

·          в течение 7 рабочих дней с даты предоставления первичного пакета документов, если документы по кредитуемому Объекту недвижимости будут предоставлены заемщиком/созаемщиками в течение 3 месяцев с даты регистрации заявления-анкеты. По Кредиту «Ипотечный +» в течение 12 рабочих дней с даты предоставления заемщиком/созаемщиками полного пакета документов. Объем выданных ссуд Юго-Западным банком Сбербанка РФ  по ипотечному кредитованию представлен на рис. 2.1.

Рис. 2.1 Ссуды по ипотечному кредитованию Юго-Западного Банка Сбербанка РФ, выданные в 2005-2006 гг., тыс. руб.

На основании анализа данных рис. 2.1 видно, что ипотечные кредиты, выдаваемые Юго-Западным Банком Сбербанка РФ, в 2006 году выросли по сравнению с 2005 годом; причем наибольший рост отмечен по кредиту «Жилищный». Это связано как с улучшением экономической ситуации в стране, так и с оптимизацией кредитной политики Юго-Западного Банка. При этом сумма предоставляемых ипотечных кредитов выросла в 2006 году на 7%,; в то время как общая сумма предоставляемых кредитов – всего лишь на 3,46%.

Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в 2005 году составила (таблица 2.4):

Таблица 2.4

Ставки по ипотечным кредитам Юго-Западного Банка Сбербанка РФ

в 2005-2006 гг., %

Таким образом, наблюдается некоторое снижение по ставкам ипотечного кредитования.

Динамика выдачи и погашения задолженности по ипотечным кредитам представлена в таблице 2.5

Таблица 2.5

Динамика выдачи и погашения просроченной задолженности по операциям ипотечного кредитования за 2005-2006 гг.

Большинство показателей возросло. При этом объем выданных кредитов растет быстрее чем суммы их погашения. Внушает опасение рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам.

В таблице 2.6 представлена структура ипотечных кредитов Юго-Западного Банка Сбербанка РФ по срокам кредитования.

Таблица 2.6

Сроки кредитования по ипотечным кредитам в 2005-2006 гг., тыс. руб.

Как видим по срокам кредитования преобладают долгосрочные ипотечные кредиты – от 20 до 30%, хотя наблюдается снижение их доли в общем объеме с 69,38% в 2005 году до 65,66% в 2006 году.

На рис 2.2 и 2.3 представлены виды залогов по ипотечному кредитованию.

Рис. 2.2 Доли различных видов залогов в общей залоговой стоимости ипотечных кредитов в 2005 году, %

Рис. 2.2 Доли различных видов залогов в общей залоговой стоимости ипотечных кредитов в 2006 году, %

Из анализа рис. 2.2 и 2.3 видно, что возросла доля поручительств при ипотечном кредитовании. С одной стороны это облегчает процесс получения ипотечного кредита, но, с другой стороны растут кредитные риски.

3. УЛУЧШЕНИЕ ОЦЕНКИ АКТИВОВ ЗАЕМЩИКА СБ РФ

3.1 Анализ суммарных активов заемщиков СБ РФ

К суммарному активу относятся принадлежащие на праве собственности заемщику, созаемщикам:

·         квартиры и индивидуальные жилые дома (в т.ч. коттеджного типа), в которых никто не зарегистрирован;

·         дачи;

·         земельные участки;

·         нежилые помещения (используемые под офисы, склады, торговые точки);

·         помещения для кратковременного проживания (гостиницы, мотели, кемпинги);

·         автомобили и иные транспортные средства;

·         эмиссионные и неэмиссионные ценные бумаги.

Оценочная стоимость ценных бумаг может устанавливаться в зависимости от вида ценных бумаг в соответствии с Регламентом, на основании экспертного заключения специализированного подразделения Банка, а также на основании заключения независимого оценщика.

Оценочная стоимость драгоценных металлов определяется экспертным путем подразделением, осуществляющим валютные и неторговые операции.

Оценочная стоимость объектов недвижимости, оборудования, транспортных средств, товарно-материальных ценностей понимается как наиболее вероятная цена, за которую имущество может быть продано на конкурентном и открытом рынке, и может устанавливаться на основании заключения независимого оценщика, имеющего право на проведение оценки.

Ипотечный кредит с учетом суммарного актива предоставляется на приобретение заемщиком/созаемщиками у продавца следующих объектов недвижимости:

·         квартир;

·         земельных участков;

·         индивидуальных жилых домов (в т.ч. коттеджного типа).

Оценочная стоимость суммарного актива должна составлять не менее 30 000 000 рублей или эквивалента этой суммы в иностранной валюте.

При включении в суммарный актив:

·          квартиры, индивидуального жилого дома (в т.ч. коттеджного типа), дачи, нежилого помещения – оценочная стоимость каждой (ого) должна быть не менее 1 000 000 рублей;

·         автомобиля и иных транспортных средств – оценочная стоимость каждого должна быть не менее 600 000 рублей при сроке эксплуатации каждого не более 3-х лет.

Максимальный размер кредита определяется без учета платежеспособности заемщика/созаемщиков и не должен превышать одновременно 50% оценочной стоимости суммарного актива и 65% покупной стоимости объекта недвижимости.

К обеспечению ипотечного кредита и кредита «Ипотечный+» с учетом суммарного актива предъявляются требования аналогичные ипотечному кредиту и кредиту «Ипотечный+» соответственно.

Залог приобретаемого объекта недвижимости при предоставлении ипотечного кредита с учетом суммарного актива оформляется только ипотекой в силу закона.

Для получения кредита заемщик/созаемщики предоставляют в Банк:

·         заявление-анкету;

·         стандартный пакет документов;

·         документы по кредитуемому объекту недвижимости в зависимости от цели кредитования;

·         свидетельство о браке/брачный контракт (предъявляется);

·         свидетельство(а) о расторжении брака(ов) (предъявляется);

·         свидетельство(а) о рождении ребенка (детей) (предъявляется);

·         документы, подтверждающие право собственности Заемщика/Созаемщиков на включенное в суммарный актив имущество, а также его стоимость.

На основании оценки суммарных активов заемщика ипотечные кредиты Сбербанка РФ разделяются по группам риска (таблица 3.1).

Таблица 3.1

Категории риска и размер расчётного резерва

В таблицах 3.1 и 3.2 представлена разделение ипотечных кредитов, предоставленных Юго-Западным Банком СБ РФ по категориям риска.

Таблица 3.1

Расчет совокупного риска кредитного портфеля Банка

на 01.01.2006 г.

Таблица 3.2

Расчет совокупного риска кредитного портфеля банка

на 01.01.2007 г.

Резервов, сформированных Банком, хватает на покрытие рисков по ипотечным кредитам.

Основным способом страхования кредитного риска в Сбербанке РФ остается проведение тщательного андеррайтинга кредита. При этом типовыми значениями параметров такого андеррайтинга являются:

·         отношение месячного платежа заемщика к его ежемесячному доходу (payment-to-income ratio - PTI) - 25-35%;

·         отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога (loan-to-value ratio - LTV) - 50-85%.

3.2 Пути оптимизации ипотечной деятельности СБ РФ

Несмотря на лидирующие позиции Сбербанка РФ и его Юго-Западного отделения на рынке ипотечного кредитования РФ и его преимущества перед другими банками в методах и способах оценки суммарных активов существует ряд мер, направленных на оптимизацию его ипотечной деятельности.

Сбербанк России, являясь лидером рынка розничных услуг населению, не в полной мере использует возможности продажи пакетов комплексных услуг всем категориям граждан. Слабо реализуются конкурентные преимущества (собственная расчетная система, разветвленная сеть филиалов) и в работе Банка на рынке обслуживания юридических лиц. Отсутствие стратегии работы с определенными группами клиентов, разрозненность предоставляемых услуг и отсутствие разумного баланса между продажей стандартных видов услуг и индивидуальным обслуживанием, недостаточная гибкость тарифной политики и слабое развитие маркетинга не позволяют эффективно использовать имеющиеся возможности и требуют скорейшего пересмотра. Объемы оказываемых услуг не соответствуют месту Банка в банковской системе страны и должны быть существенно увеличены.

Имея значительные резервы роста, Банк способен в короткие сроки и без значительных затрат существенно увеличить свою долю на сегменте рынка ипотечного кредитования.

Сбербанк России обладает уникальными возможностями по одновременному продвижению набора услуг на всей территории России с меньшими затратами за счет консолидации расходов на внедрение новых технологий и проведение рекламных кампаний. Данное преимущество используется слабо, в Банке не сформирован системный подход к изучению проблем и потребностей клиента, отсутствуют отработанные программы тиражирования отдельных продуктов, единая служба маркетинга.

В настоящее время в работе со средствами массовой информации усилия Банка в основном направлены на опровержение необъективной информации, а не на создание имиджа Банка и формирование предпочтений существующих и потенциальных клиентов. Необходимо существенно расширить информационный поток,  в том числе и об ипотечной Деятельности Банка, создаваемый в инициативном порядке, более активно использовать электронные средства массовой информации.

В деле ипотечного кредитования для привлечения клиентов из различных общественных групп необходимо обеспечивать массовые потребности клиентуры. Повышение эффективности продаж массовых услуг и продуктов предполагает:

·          стандартизацию и унификацию предлагаемых продуктов, включая комплекс организационных, информационных, финансовых и юридических процедур, объединенных единой технологией обслуживания клиента, в целях снижения трудозатрат и повышения качества обслуживания;

·          управление продуктовым рядом, включая выделение перечня базовых услуг и продуктов универсального банка и замещение неэффективных продуктов и услуг, не пользующихся устойчивым спросом;

·          проведение стандартной тарифной политики массовых продаж банковских продуктов и услуг.

Ценовая политика Банка должна отражать  как региональные различия, так и особенности проводимых операций с основными категориями клиентов. При проведении ипотечного кредитования Банк должен сохранять социально-ориентированную процентную политику. 

Необходимо продолжать кредитование владельцев государственных жилищных сертификатов в рамках президентской программы «Государственные жилищные сертификаты». Учитывая, что размер субсидий, предоставляемых в рамках указанной программы, не покрывает стоимости приобретаемого владельцами сертификатов жилья, предоставление кредитов на недостающую часть стоимости приобретаемого жилья позволит данной категории граждан решить проблему покупки жилья в выбранном для проживания регионе.

Работа персонала непосредственно с клиентом является первостепенным фактором успешности рекламно-информационных мероприятий. С учетом вышесказанного большое внимание необходимо уделить повышению уровня специалистов работающих непосредственно с клиентами в отделениях и филиалах банка.

Для уменьшения числа «проблемных» кредитов и совершенствования системы оценки рисков при оценке суммарных активов заемщика предлагается создание в структуре Юго-Западного Банка Сбербанка РФ сервисерского отдела – отдела, занимающимся изучением и минимизацией рисков при предоставлении ипотечных кредитов и оценке суммарных активов заемщиков. Специалисты сервисерского отдела должны соответствовать следующим требованиям:

·          умение оперативно оценивать состояние поступающих проблемных кредитов, выявлять активы, требующие немедленного внимания, разрабатывать планы действий и выделять необходимые ресурсы для работы с новыми активами;

·          эффективно управлять потоком поступающих на обслуживание активов;

·          определять причины просрочки платежей и, по возможности, добиваться положительного денежного потока по обслуживанию кредитов;

·          иметь хорошо отлаженную методологию анализа портфеля кредитов, а также контроля за работой атторнея;

·          эффективно искать заемщиков, отсутствующих по месту жительства, и отслеживать эффективность методов поиска;

·          применять своевременные превентивные меры по уменьшению убытков;

·          проводить полностью автоматизированный анализ текущей чистой стоимости ипотечного кредита на основе последнего финансового отчета заемщика и последнего акта оценки недвижимости, разрабатывать оптимальную стратегию урегулирования задолженности;

·          иметь эффективную дублированную систему мер по уменьшению размера убытка, сочетающихся с мерами по предотвращению срыва сроков обращения взыскания на недвижимость;

·          обеспечивать подготовку документации, в достаточной мере обосновывающей стратегию и решения, касающиеся взыскания задолженности;

·          иметь достаточно эффективные средства контроля за процессами принятия и утверждения принимаемых решений;

·          соблюдать формализованные выверенные процедуры продажи объектов недвижимости.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотечный кредит - это денежная сумма, которая выдается банком заемщику на приобретение жилья под залог этой недвижимости. Недвижимость приобретается в собственность заемщика и остается в залоге у банка до полного погашения взятого кредита.

Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении Банка. Ипотека использует залог в качестве обеспечения долгосрочного кредита. В случае неисполнения обязательств должником, кредитор получает причитающиеся средства за счет заложенного имущества.

Кредитором в ипотечных правоотношениях выступает лицензированный Центральным Банков РФ финансовый орган (банк).

Основные участники ипотеки: заемщик (как правило, банк), кредитор и ипотечное агентство.

Одним из основных факторов, характеризующих наличие финансовых условий для возможности широкого развития долгосрочного ипотечного кредитования, является состояние банковского сектора в целом и наличие в нем достаточных долгосрочных пассивов, прежде всего в виде вкладов частных вкладчиков. Состояние российской банковской системы в настоящее время продолжает оставаться недостаточно устойчивым.

Процесс восстановления утраченного доверия к банкам со стороны населения будет проходить значительно быстрее, если банки начнут выдавать кредиты населению. В этом случае граждане, претендующие на кредит банка, будут держать в этом банке свои расчетные и депозитные счета, что будет способствовать восстановлению и улучшению структуры баланса банка. В решении этих задач жилищное ипотечное кредитование должно сыграть существенную роль. Создание механизмов привлечения долгосрочных ресурсов по доступной для банков, а, в конечном счете, и для заемщиков, цене является непременным условием развития ипотечного кредитования.

Необходимость обеспечения возможности обращения взыскания, реализации заложенного имущества и выселения заемщика в случае невозврата кредита имеет принципиальное значение для ипотечного кредитования. Особое внимание, проявляемое судами к этой проблеме, позволит сделать это право реальным.

Для коммерческих банков, выдающих ипотечные кредиты, исключительно важным для оценки вероятности погашения кредита являются официально подтверждаемые данные о доходах потенциального заемщика. При отсутствии такой информации риски банка при ипотечном кредитовании многократно возрастают, поэтому большая группа граждан, официальные доходы которых в несколько раз меньше их реальных доходов, даже не рассматривается банками в качестве потенциальных заемщиков, в то время как при нормальной ситуации именно эта социальная группа наиболее платежеспособна для ипотечного кредитования. Лишь продуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени» и увеличить в будущем налогооблагаемую базу.

Объект исследования данной работы – Юго-Западный Банк Сбербанка России. Цель деятельности Банка – привлечение денежных средств от физических и юридических лиц, а также осуществление кредитно-расчётных и иных банковских операций с физическими и юридическими лицами. Выйти на качественно новый уровень обслуживания клиентов, сохранить позиции современного первоклассного конкурентоспособного банка.

Миссия Банка – обеспечивать потребность каждого клиента в том числе частного, корпоративного и государственного, на всей территории обслуживания в банковских услугах высокого качества и надежности, обеспечивая устойчивое функционирование российской банковской системы, сбережения вкладов населения и их инвестирования в реальный сектор, содействия развитию экономики России.

Лозунг Банка – быть «домашним» для частного вкладчика, респектабельным в глазах корпоративного клиента, опорой и помощником для государства.

В своей деятельности Банк использует три специализированные ипотечные программы. Показатели ипотечного кредитования имеют тенденцию к росту. Основной проблемой Банка является рост просроченной кредиторской задолженности. Это свидетельствует  о некоторых проблемах Банка в области формирования условий ипотечного кредитования и мер взыскания за неисполнение условий договора.

Ключевым фактором успеха Банка в достижении поставленных целей является качественное изменение системы взаимоотношений с клиентами. Предстоит серьезное совершенствование системы управления рисками. Для этого предлагается создание в организационной структуре Банка сервисерского отдела.

Для успешной реализации запланированных мероприятий необходимо проведение комплексного финансирования включающего как средства для долгосрочного инвестирования в развитие инфраструктуры, так и вложения в текущие затраты.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1.     Гражданский Кодекс РФ.

2.     Конституция РФ от 14.12.1993.

3.     Налоговый Кодекс РФ.

4.     Федеральный Закон «О банках и банковской деятельности» от 3 февраля 1996 г. № 17-ФЗ.

5.     Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». от 16 июля 1998 года. №102-ФЗ.

6.     Инструкция ЦБ РФ от 12 апреля 2001 г. № 2-п «Положение о безналичных расчетах в Россий­ской Федерации».

7.     Ануфриев В. Синдицирование: нужен четкий план действий.//Банковское дело в Москве. 2002. №12.

8.     Астахов В. П. Кредитные операции.– Ростов-на-Дону: Феникс, 2002.

9.     Астраханцева М. Развитие рынка первичного ипотечного кредитования в России.//Банковское дело. 2006. №7.

10.           Бабаев Ю.А. Бухгалтерский учет. – М.: 2002.

11.           Бабич А.М., Павлова Л.Н. Финансы. – М.: ИД ФБК-Пресс, 2000.

12.           Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа: Учебник. – 4-е изд. – М.: 1997.

13.           Банки и банковские операции. Под редакцией Жукова Е.Ф.– М.: Банки и биржи, 1997.

14.           Банковское дело. Под редакцией Колесникова В.И., Кроливецкой Л.П.– М.: Финансы и статистика, 1996.

15.           Банковское дело. Под редакцией Лаврушина В.И.– М.: Финансы и статистика, 2001.

16.           Березанская Е. Настоящий кредитный бум начнется через год.//Ведомости 24.11.03.

17.           Васильев М. Развитие операций кредитования для обслуживания финансовых рынков.//Рынок ценных бумаг. 2001. №24.

18.           Введение в банковское дело. Учебник.– М.: 1997.

19.           Гиляровская Л. Т. Экономический анализ. – М.: 2003.

20.           Гиляровская Л. Т., Вехорева А.А. Анализ и оценка финансовой отчетности коммерческого банка. – СПб.: 2003.

21.           Донцова Л.В., Никифорова Н.А. Комплексный анализ бухгалтерской отчетности. – М.: 2001.

22.           Дробозина Л.А. Финансы, денежное обращение, кредит. Учебник. М.: ЮНИТИ, 2000.

23.           Заславская О. Ипотечный калькулятор. Как получить ипотечный кредит.// Известия. 23.08.2006.

24.           Ильинский И.В. Россия на пути к созданию института кредитных историй.//Банковское дело.2003.№ 7.

25.           Ипотека: правительство решает квартирный вопрос.// КоммерсантЪ, февраль 2004.

26.           Крейнина Н.М. Финансовое состояние банка: методы оценки. – М.: 1997.

27.           Кувшинов В.В. Методика оценки надежности российских банков на основании официальных данных консолидированного баланса и прочей косвенной информации. // Финансовый директор. 2003. №12.

28.           Макконнелл К., Брю С. Экономикс: Пер. с англ. – М.: 1992.

29.           Операции коммерческих банков. Учебник.– М.: 2000.

30.           Осипова М.В. Бюджетная система РФ. Учебник. М.: Мысль, 2002.

31.           Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России.// Менеджмент в России и за рубежом. 2005. №1.

32.           Селюков В.К. Гончаров С.Г. Управление финансовыми рисками на рынке ипотечного кредитования.// Менеджмент в России и за рубежом. 2006. №4.

33.           Сибиряков А.И. Коммерческий банк сегодня. – М.: 2002.

34.           Тарачев В.А. Кредитные риски и развитие банковской системы.//Деньги и кредит.–2003.№6.

35.           Ульянов И.П., Попова Л.В. Детализация учета и цены. – М.: 1997.

36.           Ульянов И.П., Попова Л.В. Бухучет. Пособие для бухгалтера и менеджера. – М.: 1999.

37.           Шаккум М.Л. Проблемы ипотечного кредитования в России.// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. №4.

[1] Российский статистический ежегодник. М.: 2003. Данные Госстроя России.

[2] Российский статистический ежегодник. М.: 2003. Данные Госстроя РФ.

[3] Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России.// Менеджмент в России и за рубежом. №1-2005.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7