МЕНЮ


Фестивали и конкурсы
Семинары
Издания
О МОДНТ
Приглашения
Поздравляем

НАУЧНЫЕ РАБОТЫ


  • Инновационный менеджмент
  • Инвестиции
  • ИГП
  • Земельное право
  • Журналистика
  • Жилищное право
  • Радиоэлектроника
  • Психология
  • Программирование и комп-ры
  • Предпринимательство
  • Право
  • Политология
  • Полиграфия
  • Педагогика
  • Оккультизм и уфология
  • Начертательная геометрия
  • Бухучет управленчучет
  • Биология
  • Бизнес-план
  • Безопасность жизнедеятельности
  • Банковское дело
  • АХД экпред финансы предприятий
  • Аудит
  • Ветеринария
  • Валютные отношения
  • Бухгалтерский учет и аудит
  • Ботаника и сельское хозяйство
  • Биржевое дело
  • Банковское дело
  • Астрономия
  • Архитектура
  • Арбитражный процесс
  • Безопасность жизнедеятельности
  • Административное право
  • Авиация и космонавтика
  • Кулинария
  • Наука и техника
  • Криминология
  • Криминалистика
  • Косметология
  • Коммуникации и связь
  • Кибернетика
  • Исторические личности
  • Информатика
  • Инвестиции
  • по Зоология
  • Журналистика
  • Карта сайта
  • Анализ структуры и пути улучшения портфеля ипотечных кредитов

    Подводя итоги первой главы, можно сделать следующие выводы:

    1). Ипотека-это залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора или в силу закона, используемый в качестве обеспечения исполнения заёмщиками своих обязательств по кредитным договорам в соответствии с требованиями.

    Ипотечный кредит-кредит, выданный на основании кредитного договора и обеспеченный ипотекой.

    2). Ипотеке присущи следующие принципы:

    - гласности, или публичности, — доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

    - специальности — возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

    - достоверности — записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

    - старшинства — преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

    - бесповоротности — ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

    - неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

    3). Ипотечное кредитование является общественным фактором экономического потенциала страны.

    • Во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на состоянии реального сектора экономики. Ипотечное кредитование промышленных предприятий позволяет модернизировать производство, повышать качество и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал страны.

    • Во-вторых, с помощью ипотечного кредита реализуется программа жилищного строительства, достигается непрерывность производства в строительстве. Строительство современного жилья вызывает спрос на многие комплектующие изделия, что стимулирует развитие многих отраслей экономики. Например, производство строительных материалов и конструкций, строительное и дорожное машиностроение, деревообработка и производство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. Новый импульс получает развитие транспортной инфраструктуры.

    • В-третьих, с помощью ипотечного кредита в систему рыночных кредитных отношений вовлекаются множество предприятий и широкие массы населения — собственники квартир, земельных наделов и другого недвижимого имущества. Благодаря этому государственное финансирование процесса замещается банковским кредитом. Это отвечает интересам общества в целом и отдельных экономических субъектов: повышается уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, банковской системы; в инвестиционный процесс широко вовлекаются свободные финансовые ресурсы.

    • В-четвертых, будучи дорогим товаром, жилье является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения, что также способствует формированию инвестиционных ресурсов.

    • И наконец, развитие системы ипотечного кредита на рыночной основе способно вывести страну не только из инвестиционного, но и инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление.

    4). На настоящий момент в российском законодательстве существует ряд пробелов, которые необходимо устранить. Развитие жилищного ипотечного кредитования должно быть ориентировано на внесение новшеств и изменений в существующие законодательные акты, направленные на формирование рынка ипотеки в России.

    5). Преимущественное развитие должны получить программы, которые ориентированы на категории населения, которые нуждаются в относительно небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных кредитных ресурсах обеспечить максимальное число заёмщиков. Расширение числа заёмщиков будет в свою очередь стимулировать экономическую активность соответствующих слоёв населения.

    Глава 2. Развитие ипотечного кредитования на современном этапе

    2.1 Структура рынка ипотечного капитала, его основные участники


    Рынок — совокупность экономических отношений, проявляющаяся в сфере обмена товаров и услуг, в результате которых формируются спрос, предложение и цена.

    Рынок ипотечного капитала — часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости[5].

    Он функционирует за счет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном ипотечном рынке и рефинансируемых на вторичном ипотечном рынке.

    Таким образом, рынок ипотечного капитала делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные (или другие ипотечные ценные бумаги), полученные на первичном рынке.

    Кроме того, существует классификация ипотечных рынков в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения, — ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т. п.

    Первичный рынок ипотечных кредитов — это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости.

    Основные участники первичного ипотечного рынка — это кредитор и заемщик, вступающие в договорные отношения друг с другом.

    Главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который оформляется в форме закладной.

    Использование термина «закладная» по отношению к кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном случае является непременным и ключевым условием заключения договора.

    Вторичный рынок закладных охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.

    Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала – обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.[6]

    Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям, с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам — с другой.

    Специфика ипотечных операций, в частности их последующая регистрация, вызывает определенные требования к механизму ипотечного кредитования.

    Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования принципиальным является создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок (и его инфраструктура). Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.

    Участниками процесса ипотечного кредитования становятся: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (табл. 2.1), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.



    Таблица 2.1 Субъекты рынка ипотечных кредитов, их функции и прямые цели

    № п/п

    Участники рынка ипотечных кредитов

    Субъекты

    Функции

    Собственные цели

    1

    2

    3

    4

    5

    1

    Заемщик (залогодатель) — физические лица

    Физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито-и платежеспособности

    Заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья

    • Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья

    • Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья

    2

    Банк-кредитор (залогодержатель)

    • Коммерческие, сберегательные, ипотечные банки,

    -ссудосберегательные ассоциации, стройсберкассы;

    • взаимно-сберегательные союзы и т. п.

    • Предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки : платежеспособности и кредитоспособности заемщика.

    • Обслуживание выданных ипотечных кредитов. Имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя

    • Максимизация доходности активных операций,

    • ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала

    3

    Продавец жилья

    Юридические и физические лица

    Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению

    • Максимизация денежных средств за продаваемое жилое помещение;

    • минимизация рисков, связанных с продажей

    4

    Государство


    • Создание благоприятных условий для развития рынка ипотечного капитала

    • Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности;

    • не инфляционная поддержка сферы жилищного строительства;

    • решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в целом;

    • уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом,

    • пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга


    5

    Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка

    • Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

    • нотариат;

    • паспортные службы;

    • органы опеки и попечительства,

    • юридические консультации

    • Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений;

    • оформление перехода прав собственности к новому собственнику;

    • регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;

    • хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка

    Государственная поддержка участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью

    6

    Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов

    Специализированные агентства ипотечного кредитования

    Ипотечные фонды

    • Рефинансирование кредиторов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования

    • выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

    • привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;

    • оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования;

    • разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщика и менее рискованных для кредиторов

    Создание системы ипотечного кредитования в стране

    7

    Страховые компании

    Страховые компании, имеющие лицензии на данные виды страхования

    • Страхование рисков ипотечного кредитования

    • Создание совместных проектов с ипотечными кредиторами

    • Разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования

    • Получение прибыли

    • Расширение круга своих операций

    • Повышение рейтинга

    8

    Оценщики

    Юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений

    Осуществляют оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании

    • Получение прибыли

    • Расширение круга своих операций

    • Повышение рейтинга

    9

    Риэлтерские компании

    Юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке

    купли-продажи жилья

    • подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков

    • организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья

    • участие в организации проведения торгов по реализации жилья, бывшего в залоге, на которое судом обращено взыскание

    • получение прибыли

    • расширение круга своих операций

    • повышение рейтинга

    10

    Инвесторы

    • физические лица

    • юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты

    Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка

    • Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ипотечные ценные бумаги

    -•обеспечение надежности вложений



    Инвестиционные компании (фонды) — общее название различных форм, к которым относятся: трасты, партнерства закрытого типа, взаимно-паевые фонды, партнерства открытого типа и другие институты, являющиеся финансовыми посредниками.

    Фонды привлекают средства населения и юридических лиц и инвестируют их в финансовые активы различных компаний — акции, облигации, ипотечные кредиты, недвижимость, закладные и другие инвестиционные инструменты.[7]

    Эффективность работы инвестиционной компании зависит в первую очередь от правильности комплектования инвестиционного портфеля.

    Существует большое разнообразие инвестиционных фондов с самой разной инвестиционной политикой и широким спектром финансовых услуг - от сверхнадежных до сверхдоходных и рискованных.

    Цель деятельности фондов — уменьшение рисков частных вложений за счет применения ими наиболее широкой диверсификации кредитного портфеля (приобретения самых разных по рискам, срокам и доходности инвестиционных инструментов). Как уже было отмечено, помимо прямого инвестирования фонды работают непосредственно со всеми жилищно-финансовыми инструментами.

    Что же касается роли государства в формировании рынка ипотечного кредитования и его использования в целях повышения доступности жилья, то его вмешательство в процесс развития ипотеки должно осуществляться в основном тремя путями:

    1)                законодательное регулирование вопросов, связанных с ипотекой;

    2)                служить основой более дешёвых кредитных ресурсов для старта ипотечной программы (в первую очередь это касается государственного бюджета );

    3)                стимулирование участников программ (в частности, предоставление стимулирующих мер, льгот участникам на начальном этапе ).

    Государство по–прежнему называет развитие ранка доступного жилья и ипотеки одним из приоритетных направлений своей внутренней политики. Безусловно, это очень важно, поскольку жилищный вопрос всегда был и будет одним из первостепенных.

    Взаимодействие всех участников рынка становится в последнее время в связи с мировым кризисом ликвидности менее активным. Но, тем не менее, для оптимальной работы участников на рынке необходимо актуализировать целый комплекс важных вопросов, а именно:

    -актуальность продуктового предложения;

    -организация эффективной технологии сбыта с учётом меняющейся конъюнктуры рынка;

    -эффективный менеджмент партнёрских отношений (банк, ипотечный брокер, агент, средства массовой информации, агентства недвижимости, региональные власти, профессиональные объединения и региональные банки-партнёры).

    -использование новых технологий продвижения продуктов на рынок (использование внешнего и внутреннего PR);

    -обеспечение обратной связи (здесь необходимо решить: зачем, как и когда);

    -организация эффективного маркетинга;

    -обучение персонала и повышение его профессионализма.

    Благодаря решению этих вопросов и сплочённой работе всех участников рынка ипотечного кредитования мы достигнем главного-удешевление услуг по предоставлению кредита, доступность и ясность информации, а следовательно и обеспечения жильём большей категории граждан.

    2.2 Ресурсная база и основные модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации


    Ресурсная база ипотечного жилищного кредитования представляет собой совокупность источников финансирования данных кредитов. Структура ресурсной базы является неоднородной и включает в себя следующие источники:

    1). Средства Агентства Ипотечного Жилищного кредитования.

    АИЖК – открытое акционерное общество со 100% государственным капиталом. АИЖК было образовано в 1996 г. решением правительства Российской Федерации и работает на ипотечном рынке с самого его зарождения. Основное направление деятельности АИЖК – обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам. Средства для финансирования привлекаются путем размещения ипотечных ценных бумаг на фондовом рынке. Деятельность Агентства через сеть региональных операторов охватывает практически все регионы России.

    Необходимо отметить, что при выдаче ипотечного кредита значительную роль играют транзакционные, материальные и временные издержки, которые несут стороны при заключении договора по ипотечному кредиту. По стандарту АИЖК банк продает региональному оператору ипотечный кредит, причем по номиналу. Другими словами, региональный оператор возвращает банку 100% средств, выданных в виде ипотечного кредита, не давая ничего при этом заработать. Банк несет существенные расходы на содержание отдела, выдающего ипотечные кредиты, проверку документов, андеррайтинг кредита, рекламу и т. п. и должен получать доход от своего ипотечного бизнеса. Нетрудно предположить, что основным способом компенсации этих расходов является увеличение транзакционных издержек и комиссионный сбор за выдачу ипотечного кредита, что делает последний менее доступным и привлекательным для заемщика.

    Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7


    Приглашения

    09.12.2013 - 16.12.2013

    Международный конкурс хореографического искусства в рамках Международного фестиваля искусств «РОЖДЕСТВЕНСКАЯ АНДОРРА»

    09.12.2013 - 16.12.2013

    Международный конкурс хорового искусства в АНДОРРЕ «РОЖДЕСТВЕНСКАЯ АНДОРРА»




    Copyright © 2012 г.
    При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна.